Varianty územní studie drážních ploch v oblasti Holešovice Bubny-Zátory

Řešené území Bubny-Zátory tvoří svou transformační plochou více než 90 ha převážně drážních ploch bariéru pevně zformované zástavby Letné a vlastních Holešovic v Praze 7. Území má přímou vazbu na významné městské dopravní trasy silniční, železniční i MHD a je součástí tzv. vnitřního města, v sousedství jeho historického jádra Pražské památkové rezervace (PPR). Bubny-Zátory leží ve středu Holešovic, v centru vltavského holešovického meandru, v jedinečné geografické a sídelní poloze. Rozkládají se mezi řekou Vltavou, jižně Bubenským nábřežím a severně Holešovickým nábřežím. Západně je kontakt na výstaviště a Stromovku, jižně je území v optickém kontaktu se zelení ostrova Štvanice, severně s Trojou a Pelc-Tyrolkou.

Historie území

Do poloviny 19. století byla oblast holešovického meandru téměř neurbanizována, území pravidelně zaplavované neregulovaným tokem Vltavy bylo zemědělsky využíváno. Pouze na severu byla historická obec Holešovice (nyní prostor Wolf Prefa a nádraží Holešovice) a na jihu rybářská osada Bubny (nyní předmostí Hlávkova mostu). Vstup železnice na levý břeh Vltavy Negrelliho viaduktem v roce 1850 a realizace Pražsko-drážďanské a Buštěhradské dráhy spoluinicioval rozvoj průmyslu a postupně novou, převážně blokovou urbanizaci území mimo drážní plochy Bubny. Zde byla v roce 1870 postavena opravna a výrobna železničních vozů. Rozsah ploch extenzivně sloužících železnici (cca 40 ha) byla snaha omezit již před 1. světovou válkou. Regulační plán Velké Prahy a okolí z roku 1931 však tyto plochy železnici ještě potvrdil. Po roce 1945 již veškeré celoměstské dokumenty předpokládaly funkční využití odpovídající významu tohoto místa - jako důležité rozvojové oblasti centra Prahy. Zajímavé je, že směrné územní plány zde předpokládaly vymístění obou tratí - kralupské i kladenské. S tím však souvisely i podstatné celoměstské dopravní vstupy - II. SJM, metro a výstavba nového nádraží Holešovice, které svým dílčím nebo neuváženým vstupem zásadně ovlivnily současný stav území. Území bylo opakovaně ověřováno studijními pracemi a urbanistickými soutěžemi (1985, 1992). Autoři nejvýše oceněného návrhu ze soutěže (1992) zahájili v roce 1993 práce na územně plánovacím podkladu podstatné části předmětného území. Koncept urbanistické studie Holešovice Bubny-Zátory byl zpracován v roce 1998 (Ing. arch. J. Gřegořčík, CSc.) a v roce 1999 byl projednán a vyhodnocen bez dořešení problematiky dopravy. Podle platného Územního plánu hl. m. Prahy (ÚP HMP) je rozvoj v této oblasti orientován na funkce rozšířeného městského jádra a území je ve své ploše vymezeno jako velké rozvojové území (VRÚ), kde je stabilizace funkčních ploch podmíněna zpracováním a projednáním podrobné urbanistické studie.

Návrh řešení využití území

Podstatné limity nového využití území jsou ÚSES, VPS, ochranná pásma, inundace, hlukové a exhalační zatížení území a v současné době dále významně zasahuje do řešeného území rozsah vyhlášených kulturních památek (především objekty podle rozhodnutí MK ČR z 1. 9. 2004). Struktura vlastnických vztahů byla podstatnou mírou korigována v územní oblasti bubenského nádraží vstupem nového vlastníka pozemků ORCO (původně drážní pozemky SŽDC).

Návrh je zpracován ve dvou variantách:
Varianta A
Varianta A podrobněji rozpracovává platný územní plán s promítnutím stávajících kulturních památek v území.

Varianta B
Varianta B promítá návrh změn ÚP HMP bez uplatnění kulturních památek v oblasti bubenského nádraží. Týká se korekce funkčního, plošného a prostorového řešení a jeho provozního zajištění. Hlavní odlišnosti v organizaci území ve variantě B jsou:

• korekce rozsahu zastavitelných ploch;
• vymezení ploch pro dominantu území;
• výrazné úpravy územního průmětu komunikační sítě:
  - ulice Argentinská
  - omezení dopravy 1+1 pruhy;
  - jižní úsek přeložen do stopy ulice Za Viaduktem; - ulice Nová Bubenská uložena v tunelové stopě (800 m);
• posílení dopravní kapacity v kombinaci s povrchovou obslužnou sítí a s uplatněním ochrany území před negativními vlivy dopravy;
• posílení liniových prostupů zelených ploch územím.

¤ Stávající stav - jih (s promítnutím kulturních památek a dostavby stanice metra Vltavská)

¤ Varianta A - jih

¤ Varianta B - jih

Obě varianty respektují poslední stav přípravy napojení letiště Ruzyně rychlodráhou ve stopě Kladenské trati z prostoru nádraží Bubny a předpokládají obdobnou výškovou úpravu v návazné části Kralupské trati.

Funkční využití území
Funkční využití území je definováno pro obě varianty podrobnějším rozpracováním hierarchie ÚP HMP:

• kódem funkční plochy;
• kódem míry využití území;
• koeficientem podlažních ploch (KPP).

Z těchto údajů jsou zpracovány bilance, včetně ploch HPP, které byly ověřeny digitálním modelem:

Celková plocha řešeného území: 91,54 ha,
z toho plocha 1 - Bubny nádraží: 30,40 ha

Varianta A
zastavitelná plocha celkem: 50,05 ha; HPP 906 870 m2
zastavitelná plocha 1: 20,24 ha HPP; 470 388 m2

Varianta B
zastavitelná plocha celkem: 52,54 ha; HPP 1 140 076 m2
zastavitelná plocha 1: 22,50 ha; HPP 618 701 m2

Plošná regulace
Plošná regulace diferencuje:

• území nezastavitelné, území zastavitelné, území v hranicích zástavby - plochy k zástavbě;
• objekty stabilizované, objekty památkově chráněné;
• stavební čára - pevná linie, hranice zástavby - limitní linie.

Prostorová regulace

Pro obě varianty jsou zpracovány přehledné výkresy 1:5000, kde jsou zastavitelným plochám přiřazeny limity výškových hladin nad parterem v úrovních: 18 m, 25 m, 30 m.
Pro variantu B jsou dále vymezeny plochy pro umístění dominant v limitu výškových hladin analogicky v úrovních: 45 m, 65 m. V širších řezech územím jsou uvedeny stávající i navrhované prostorové akcenty, včetně celoměstských limitních stop.
Navržená prostorová regulace doplňuje ÚP HMP stanovenou hranicí zákazu výškových staveb, vedenou v řešeném území ulicemi Jateční, dále po hranici tohoto území směrem k PPR. Tato hranice sleduje především zájem nenarušit dálkové pohledy od Pražského hradu a dodržovat v území vyrovnanou hladinu zástavby. Smyslem je ochrana území ve vazbě na Pražskou památkovou rezervaci.

Doprava

Návrh plně respektuje stav přípravy napojení letiště Ruzyně rychlodráhou ve stopě Kladenské trati do nádraží Bubny a předpokládá i úpravu v návazné části Kralupské trati. Návrh řešení komunikační soustavy podává na odpovídající úrovni technicko-provozního řešení podle požadavků indukovaných dopravních intenzit nabídku odpovídající dopravní kapacity. Interpretace tras je volena k posílení úrovně životního prostředí přilehlého území (ucelená koncepce nového pohledu je zahrnuta ve variantě B). Jsou vytvořeny předpoklady k zásadnímu omezení dopravy v prostoru ulice Argentinské a korekce její stopy do ulice Za Viaduktem vytváří bezbariérový přístup k Pražské tržnici. Posílení zátěže Nové Bubenské v tunelové stopě v korigované poloze potvrzuje její význam a tomu odpovídající nutné finanční prostředky pro realizaci. Stopa svým portálem navazuje v ulici Partyzánské na stavbu Městského okruhu vazbou na nový Trojský most.

Závěry a předpoklad dalšího postupu

Lze konstatovat, že i nadále platí výjimečný rozvojový potenciál lokality tak, jak předpokládá ÚP HMP z hlediska celoměstské jádrové oblasti. Návrhová část zohledňuje nové skutečnosti, které zatím nebyly v plné míře uplatněny, a to ve variantě B především posílením využitelnosti území pro prostorový akcent v ploše 1 - nádraží Bubny. Navýšení míry využití území oproti předpokladům ÚP HMP o 12,5 % je podle výsledků práce maximum, které by, přes snahy nového vlastníka, nemělo být překročeno.
Výškový limit byl podrobně ověřován především z širšího celoměstského hlediska a výškový akcent by neměl překročit hladinu Vítkova 260 m n. m., tj. 65 m nad stávajícím parterem.
Pro další postup je tedy podstatné potvrdit nebo omezit rozsah památkové ochrany, která je v plném rozsahu respektována ve variantě A.
Vhodné je korigovat rozsah ploch ÚSES při potvrzení nezastupitelné role centrální parkové plochy. V této poloze se nabízí možnost lokalizace významné celoměstské nebo celostátní stavby, například nyní mediálně vděčné Národní knihovny zatím předpokládané na Letné.
Klidová parková plocha přímo v nové centrální oblasti Prahy je perfektně dopravně obsloužena IAD i MHD, včetně přímé regionální dostupnosti. Lokalizací takto významné stavby by mohla být potvrzena vazba na rozsáhlé funkční plochy vyhrazené pro vysoké školy v tomto území.

Základní údaje o studii
Zadavatel studie: Hlavní město Praha, MHMP - odbor územního plánu
Zpracovatel studie: atelier FNA, atelier P60, Promika, s.r.o., Metroprojekt Praha a. s., SUDOP PRAHA a.s., PPU s.r.o, green design
vedoucí projektu - koordinace: Ing. arch. František Novotný