Design and build

Z jakého důvodu?
Těch důvodů je víc, protože projekt výstavby administrativní budovy ČSOB není zdaleka netypický jen svou velikostí a použitými technologiemi, ale hlavně způsobem, jakým vznikal mimo samotnou stavební stránku.

Ano, investor v tomto případě byl více než pasivním zákazníkem.
Určitě. Banka nastavila podmínky pro výběr návrhu, developera i zhotovitele tak, jak to nikdo nedělá a v případě státních organizací ani dělat nemůže. Investor, zjednodušeně řečeno, sdělil všem developerům: pánové, ukažte, co plánujete v příštích X letech, bez toho, aniž byste k dané plánované výstavbě již vlastnili pozemek, územní rozhodnutí a už vůbec není podmínkou stavební povolení. Na tuto výzvu reagovala většina developerských společností na trhu a mám dojem, že ČSOB má v současnosti představu o budoucí výstavbě v Praze jako nikdo jiný. Pro developery to bylo sice hodně nestandardní, ale od investora šlo jednoznačně o chytrý tah. Získal tím jakousi databanku vizí, které kdyby musel nechat vypracovat, by samozřejmě draze zaplatil. My jsme pak vytipovali čtyři vhodné pozemky, u nichž byl předpoklad, že je tam alespoň teoretická možnost je získat, a požádali různé architekty o vypracování základních konceptů návrhů.

Ve finále jste ale nabízeli jen dvě studie.
Postupnou selekcí zůstala v naší nabídce pankrácká a radlická lokalita a konečný výběr investora byl mezi Skanskou s radlickým návrhem a velice pěkným návrhem od konkurenční společnosti v lokalitě Vidoule. V lokalitě Radlice jsme pak měli zpracovány dva návrhy, první vizuálně velmi efektní od architektonického ateliéru A.D.N.S. a druhý střízlivější od AP Atelieru Josefa Pleskota, který nakonec u investora vyhrál.

V tu chvíli jste už měli zakoupený pozemek v Radlicích?
Ještě ne. Samozřejmě dokud jsme neměli od investora potvrzeno, že se bude realizovat náš návrh, tak jsme takovou investici nemohli udělat. Tím pádem ale nastala pro nás asi ?nejkritičtější? situace v přípravné fázi projektu. Podepisovali jsme smlouvu s bankou na pevnou cenu stavby, na termín jejího dokončení, přičemž jsme nevlastnili pozemky, na nichž měla stát, žádné územní rozhodnutí a v rukou jsme měli jen několikastránkový základní koncept architektonického návrhu. Bylo to takové obchodní riziko, které si vážně může odpovědný manažer i firma samotná dovolit jednou za život v případě manažera a možná i v případě firmy. Vždyť se jednalo o investici v hodnotě tří miliard. Přitom takové riziko bychom běžně nepodstupovali ani u projektu za tři sta milionů. Proto také tvrdím, že podobný projekt je z naší strany neopakovatelný.

To znamená, že jste projekt realizovali formou design and build, kdy je uskupení developer, projektant i zhotovitel pod jednou střechou.
Přesně tak. Ale v tomto případě si ani nedokážu představit jiný postup. Kdyby investor, který se nepohybuje v oblasti stavebnictví, měl například sám zajišťovat nákup pozemků nebo spolupracovat na návrhu a pak si přibrat dodavatele, bylo by jeho riziko ještě mnohonásobně větší. Obecně je design and build, podle mého názoru, výhodný právě u investičně náročných projektů soukromých investorů.

Pokud vím, tak zaměstnanci ČSOB odpovědní za stavbu nové budovy dokonce absolvovali několikaměsíční kurz architektury.
Investor byl v tomto případě jeden z těch osvícených. Dokonce bych řekl, že jsem se ještě nesetkal se zákazníkem, který tak přesně věděl, co chce.

Jak se situace vyvíjela po podpisu smlouvy?
Samozřejmě jsme vykoupili pozemky, které měly různé vlastníky. To nebylo naštěstí příliš komplikované až na výkup soukromých pozemků, kde jsme v jednom případě museli jít vysoko nad běžnou cenu. Následovala roční práce na architektonickém návrhu, který vznikal v ateliéru Josefa Pleskota, ovšem při neustálém dialogu s architektem Ivem Koukolem, zastupujícím investora, a naším týmem, který dílčí části návrhu korigoval z hlediska finančních nákladů s ohledem na možná technická řešení. Tento dialog samozřejmě znamenal spoustu tvrdých diskuzí, vypjatých sezení dlouho do noci, ale v naprosté většině s konstruktivním výsledkem. Samotná komunikace mezi investorem architektem a zhotovitelem byla v tomto případě výjimečná. Musím také říct, že pro nás znamenal tento projekt obrovskou zkušenost, protože jsme si na začátku ani nedokázali představit, jak je možné některé věci řešit, a vyzkoušeli jsme si postupy, o kterých jsme třeba ani nepřemýšleli. Dnes, u jiných staveb, často slyším: vyřešíme to jako na bance…

Rok intenzívní práce na vzniku návrhu je, přestože jde o obrovskou stavbu, poměrně dlouhá doba.
Ale nám se extrémní délka této fáze projektu nakonec při realizaci bohatě vyplatila.

Jak moc se změnila původní idea Josefa Pleskota představená před podpisem smlouvy oproti finální verzi návrhu?
Skoro vůbec! Když se dnes podívám na zmíněných několik stránek výkresů vyloženě základního konceptu návrhu, tak je skoro stejný jako stojící budova. Klobouk dolů před architektem, který měl už od začátku přesnou představu o funkci budovy a dokázal jí perfektně svoji ideu podřídit.

ČSOB pojala stavbu své administrativní budovy jako způsob vlastní prezentace, přičemž jejím vzkazem navenek bylo, že chce stavět budovu, která odpovídá současnému trendu udržitelné výstavby.
Co se týká exteriérů i interiérů, tak každý asi ví, že na této stavbě je enormní množství zeleně a stavba má zelenou střechu, která je mimochodem skutečně zelená, protože je na ní navršeno až metr a půl zeminy. Většina budov v České republice, pyšnící se ?zelenou? střechou, jsou jen posypány vrstvou štěrku a popínavých rostlin. Ale je to pochopitelné, protože je to nákladná záležitost a v případě budovy ČSOB stála tato zelená varianta střechy značné finanční náklady.

Ale udržitelná výstavba je přece jen o něčem jiném - o energetické a materiálové náročnosti výstavby a o energetické náročnosti provozu stavby.
Ta budova je samozřejmě vybavená mnoha technologiemi, které optimalizují její spotřebu energie. O tom koneckonců svědčí její certifikace LEED (Leadership in Energy and Environmental design, pozn. redakce), který uděluje za poměrně striktních podmínek a po důkladných prohlídkách, které probíhají kontinuálně i po uvedení stavby do provozu, U.S. Green Building Council (americká organizace podporující výstavbu budov šetrných k životnímu prostředí, pozn. redakce). A budova ČSOB zatím obdržela tzv. stříbrný certifikát, třetí nejvyšší ze čtyř, přičemž má ještě potenciál dosáhnout na druhý nejvyšší - zlatý certifikát. Jedním, možná ne úplně nejpodstatnějším, ale rozhodně zajímavým příkladem je svícení v kancelářích typu open space jen pomocí lamp u jednotlivých stolů. Trochu jsme se tohoto kroku báli, jezdili jsme se podívat všude možně, jestli to pro pracovníky není nepohodlné, ale funguje to. Koneckonců si spoustu řešení zařízení interiérů a technologie TZB sami přenášíme do projektu našeho nového sídla Skanska na Opatově.

Jaké byly klíčové momenty realizace stavby? Například je často v médiích zmiňováno přestropení metra...
Zásadních a složitých momentů bylo tolik, že bychom si povídali celý den. Ale pokud se ptáte speciálně na přestropení metra, tak bylo samozřejmě nesmírně náročné, ale nebyl to až zas takový problém, protože jsme s ním počítali. Co jsme ale nevěděli, byl fakt, že stanice metra Radlická slouží zároveň jako protiatomový kryt, který má navíc plně zařízenou nemocnici pro případ války. Vzhledem k nepříliš dostupným informacím stran civilní obrany jsme se o tomto problému dozvěděli ve chvíli, kdy jsme z ochranného valu, eliminujícího účinky atomového výbuchu na zmíněnou nemocnici, odebrali tisíce kubíků zeminy.

Čím jste ten val nahradili?
Museli jsme tam vystavět speciálně vyztuženou betonovou stěnu o tloušťce sedmdesát centimetrů.

S metrem byl spojen i problém důsledků jeho provozu na budovu.
Tím, že jsme budovu umístili přímo nad trasu a stanici metra, jsme efektivně vyřešili možnost veřejné dopravy pro 2500 zaměstnanců banky a zachovali jsme se šetrně k záborům zemědělské půdy, v podstatě lze uvažovat o paralele k brownfields, až na to, že na rozdíl od staré fabriky nám tady metro stále fungovalo, a to se všemi vlivy, jako jsou třeba bludné proudy a vibrace. Samozřejmě jsme museli navrhovat budovu tak, aby třeba náročné počítačové technologie, včetně dealingu banky, umístěné pár metrů od kolejí metra, fungovaly zcela bezproblémově. Proto se dělala různá měření a posudky ještě předtím, než projektanti začali kreslit a pak se nakonec velká část základové desky ukládala na vibroizolační vrstvu s předem spočítanou tuhostí a mezi konstrukcí metra a stěnami suterénů se ponechávala dutina, kterou by se dalo i prolézt. Nicméně metro tady může, jak jsem zmínil, sloužit jako kryt, a tak má i speciální požadavky na tepelnou, tlakovou a protiradiační ochranu. Z toho důvodu je dutina včetně stropu metra zasypána keramzitem. Druhou obtížnou záležitostí byla střecha, tedy jednoduše zemina na tuto střechu, protože jsme nedělali jen obvyklou trochu zelenou střechu, ale rovnou vytvářeli, slovy architekta, střešní ?krajinu?, včetně umělých kopců, do kterých se pak sázely vzrostlé několikametrové stromy. Jenže tahle budova má rozlohu několika fotbalových hřišť a mocnost vegetačního souvrství byla někde i hodně přes jeden metr, jak jsem zmínil. Zkrátka jsme s hrůzou zjistili, že 3500 m³ materiálu tam se dvěma bádiemi budeme dávat až do konce života a že na to musíme jít jinak. Nakonec jsme sehnali v Německu firmu, která měla potřebnou technologii. Hlavní vtip byl v pneumatické dopravě substrátu nahoru na střechu. Ale znamenalo to i speciálně vyrobený vylehčený a nízkoabrazivní substrát, pochopitelně taky z Německa. Vozil se speciálními cisternovými návěsy a hadicemi čerpal na střechu. Nakonec to po etapách trvalo celkově zhruba měsíc a vše se stihlo naštěstí včas. To je ilustrace toho, že všechno dopředu nikdy nenaplánujete a musíte být připravený i na netradiční řešení.

Radlické údolí v květnu 2005