Borská pole Plzeň, územně plánovací příprava a výstavba od roku 1989
Plzeň vždy byla a stále je vnímána jako průmyslové město, i když v současnosti už to rozhodně není ona dřívější „černá“ Plzeň. Mezi tradiční průmyslové obory patří strojírenství se zaměřením na dopravní systémy a energetiku. V devadesátých letech 20. století byla zahájena restrukturalizace průmyslové základny města. To přineslo utlumení výroby ve firmě ŠKODA a zánik několika větších podniků. Změna výsadního postavení těžkého průmyslu vedla k rozvoji malého a středního podnikání.
Absolventka Fakulty architektury ČVUT v Praze, autorizovaná architektka ČKA, členka Rady Asociace pro urbanismus a územní plánování ČR (AUÚP ČR). Profesně se celoživotně orientuje na územní plánování a urbanismus. Spoluautorka – hlavní architektka Územního plánu města Plzně z roku 1995, po Brně druhého schváleného územního plánu v ČR po roce 1989. Spoluautorka – hlavní architektka současně platného Územního plánu Plzeň z roku 2016, oceněného jako nejlepší urbanistický projekt roku 2017.
Projekt Městského industriálního parku Plzeň – Borská pole, který zaujímá podstatnou část Borských polí, je bezesporu nejdůležitějším rozvojovým projektem městské správy v oblasti hospodářského rozvoje. Lze konstatovat, že se podařilo naplnit hlavní cíl projektu – podpořit restrukturalizaci i diverzifikaci, modernizaci a rozvoj hospodářské základny města i jeho prosperitu. Realizací tohoto projektu, kde se soustředila většina zahraničních výrobních investic, se podařilo zajistit dostatek nových pracovních míst. Tato lokalita se stala atraktivní pro zahájení podnikání řady významných zahraničních investorů.
To umožnilo překonat závislost na těžkém průmyslu a jednom hlavním zaměstnavateli. Tradiční podniky orientované na výrobu pro domácí trh doplnily nové investice s vysokým podílem exportu. Plzeň si tak udržela v devadesátých letech 20. století podprůměrnou míru nezaměstnanosti.
Trocha (nedávné) historie neuškodí…
Fenoménem nedílně spjatým s Plzní byl podnik světového významu ŠKODA, původně Waldsteinovy strojírny, založené v roce 1859, jejichž prudký rozvoj je spojen se jménem rytíře Emila Škody. Společně s tehdejšími Plzeňskými pivovary (dnes Prazdroj a Gambrinus) určovaly tyto dva podniky rozhodující měrou po celá desetiletí charakter hospodářské základny města. Po 2. světové válce bylo jednostranné zaměření průmyslové výroby v Plzni ještě více prohlubováno. Především podnik ŠKODA se stal určujícím faktorem pro vývoj města a byly mu přizpůsobovány v podstatě všechny aktivity a rozvojové záměry.
Se změnou společenských poměrů v roce 1989 došlo k rozpadu trhů, na které bylo hospodářství Plzně zaměřeno (např. právě podnik ŠKODA exportoval cca dvě třetiny objemu své produkce do zemí sdružených v RVHP, z toho dodávky do tehdejšího SSSR dosahovaly 65 %). Podniky přišly o většinu svých odbytišť a byly nuceny čelit vážným problémům, které byly hrozbou i pro celé město. Pod vlivem této situace si začala městská správa uvědomovat, že bude sama muset účinně podporovat a ovlivňovat hospodářský rozvoj svého města.
Důležité bylo uvědomění si skutečnosti, že hospodářskému rozvoji je třeba věnovat pozornost koncepčně a v určitém předstihu a nečekat, až vzniklé problémy městskou správu „dostihnou“ a donutí ji řešit negativní důsledky.
Začátky koncepčního přístupu k transformaci hospodářské základny města
V polovině roku 1992 se na podnět bývalého městského manažera z města Roanoke (v americké Virginii) vytvořilo při Magistrátu města Plzně Oddělení hospodářského rozvoje. Toto oddělení, které nějakou dobu „hledalo“ svou pozici v organizační struktuře místní správy, se v září 1993 se přesunulo do struktury Útvaru koncepce a rozvoje města Plzně (vznikl transformací Útvaru hlavního architekta). Teprve v uvedený okamžik došlo k jasnému definování úkolů a oddělení začalo vykonávat činnosti, směřující k podpoře hospodářského rozvoje Plzně. Oddělení fungovalo zároveň jako regionální zastoupení agentury CzechInvest. Základní cílem oddělení byla podpora hospodářského a komplexního rozvoje Plzně jako centra regionu, napomáhání procesu transformace a posílení ekonomic- ké základny města. Jedním z úhel- ných projektů tohoto oddělení byla příprava projektu Borských polí.
Borská pole, nejvýznamnější industriální zóna města
Cílem městské správy bylo (a je, samozřejmě) v obecné rovině dosažení a udržení vysoké kvality života. Z toho plyne v oblasti hospodářského rozvoje hlavní úkol – napomoci zajistit dostatečné množství pracovních příležitostí a zabránit tak problémům v sociální sféře. Toho se dá, mimo jiné, dosáhnout zajištěním dostatečné nabídky nemovitostí vhodných pro průmyslové výrobní a komerční využití. Z rozboru sociálně ekonomické struktury plzeňského regionu v inkriminovaném období vyplynulo, že jednou ze slabých stránek města je nedostatek ploch vhodných pro podnikatelské aktivity. Plzeňská radnice tedy vyhodnotila jako jeden ze stěžejních úkolů v oblasti hospodářského rozvoje postupné vybudování podnikatelské zóny Borská pole.
Město si však dobře uvědomovalo, že pokud chce mít na rozvoj podnikatelských zón podstatný vliv, musí některou z nich vlastnit. V opačném případě se může na organizaci využití takovýchto zón podílet pouze svými plánovacími nástroji a dále v úrovni pravomoci stavebních úřadů. Nic více, nic méně.
Bylo tedy třeba nabýt do vlastnictví města parcely, zahrnující bývalé vojenské vrtulníkové letiště. Převážnou část pozemků se podařilo získat po komplikovaných jednáních v srpnu 1994 uzavřením směnné smlouvy mezi Ministerstvem obrany České republiky a Plzní. Následně byly vypořádány majetkové vztahy v celém území.
O lokalitu projevila zájem řada především zahraničních investorů. Velice slibná byla jednání s renomovanou automobilkou Mercedes-Benz, která v roce 1993 zvažovala lokalitu Borská pole jako jednu ze dvou závěrečných variant pro umístění výroby svého malolitrážního vozu Vision A3. Jednání sice bohužel skončila pro Plzeň neúspěšně a firma se rozhodla uskutečnit svůj záměr ve svém závodě v Rastattu (zásadní roli v tomto případě sehrály požadavky odborů automobilky…), zároveň se však prokázala nejen kvalita a atraktivita lokality, ale i pružnost místní správy v reakci na požadavek investora.
Územně plánovací příprava lokality Borská pole
Dosud nepadla jediná zmínka o tom, v jakém územně plánovacím rámci všechny úvahy o budoucím využití Borských polí postupovaly, dokonce ani jak jednání s potenciálními investory probíhala. Město mělo v té době platný „socialistický“ Územní plán sídelního útvaru, schválený v roce 1988, ale žádnou podrobnější dokumentaci pro předmětnou lokalitu – jednalo se o volné plochy vojenského vrtulníkového letiště. V lokalitě se dlouhodobě počítalo s umístěním funkcí, souvisejících s podnikem ŠKODA, tedy s vysokým školstvím, vědou a výzkumem i výrobou (současná realita není v zásadě příliš odlišná…). V následujícím textu je alespoň krátce zmíněno, že tento územní plán řešil území města prozíravě a koncepčně.
V tuto chvíli se nelze nezdržet krátkého komentáře k základní koncepci a metodickému pojetí ÚPnSÚ k jeho legendě. V době po revoluci, pod vlivem především německých a švýcarských územních plánů s mnoha a mnoha funkčními plochami a jednoznačně definovanými regulativy využití, byl tento ÚPnSÚ vnímán s despektem a lehkým opovržením, byl to „ten socialistický územák“. Zajímavé je srovnání legendy „funkčních“ ploch v ÚPnSÚ s plochami o rozdílném způsobu využití v ÚPP. V obou případech si zastavěné území/zastavitelné plochy „vystačí“ naprosto bez problémů s pouhými šesti kategoriemi! K jednotlivým funkčním plochám neexistovaly žádné regulativy přípustnosti, či nepřípustnosti staveb, přesto na základě podrobných průzkumů, „vnímání“ struktury zástavby a charakteru místa vznikaly podrobnější dokumentace podle tehdejší legislativy na většinově velmi dobré profesní úrovni.
Pro první jednání ohledně využití Borských polí bylo k dispozici jed- noduché schéma se základním členěním (viz obr. 2) – a ono nejen že stačilo, ale jeho základní principy byly „překlopeny“ do prvního „porevolučního“ Územního plánu města Plzně, schváleného v roce 1995 (viz obr. 3). Ale co je hlavní, podle těchto principů byla realizována výstavba.
Zpět ke konkrétním „územářským“ krokům v lokalitě Borská pole. V rámci projektu Business Park, spolufinancovaného nizozemskou vládou, stanovil Útvar koncepce a rozvoje města Plzně mj. některé koncepční zásady pro budoucí řešení podnikatelských zón. Na tuto fázi navázal na podzim 1994 seminář opět za účasti nizozemských kolegů, během kterého tým složený z architektů, finančních expertů, pracovníků z oblasti hospodářského rozvoje a dalších specialistů nejen že vypil neuvěřitelné konve Holanďany oblíbené kávy typu „špinavá voda“, ale hlavně vypracoval dokument, obsahující zásady modelového řešení rozvoje území Borských polí. Autorka tohoto článku s nostalgií vzpomíná na toto svým způsobem „pionýrské“ období, provázené mnohdy jak profesní naivitou, tak současně obrovským – ze současného pohledu také mnohdy naivním – nadšením. Skupinou urbanistů byly navrženy dvě variantní řešení zástavby tohoto území, pro které byly vypracovány kalkulace veškerých nákladů. Jasně se potvrdilo, že největší slabinou je infrastruktura území a zásadním mo- mentem nalezení zdroje financí, ze kterého bude její rozvoj financován.
Zásady pro lokalizaci investorů v Městském industriálním parku Plzeň – Borská pole
Dostáváme se do roku 1995, kdy je v říjnu schválen první porevoluční územní plán – ÚPMP. Mimochodem je to druhý územní plán po Brnu, který je po revoluci schválen. Tento územní plán vychází z principu členění na poměrně vysoký počet funkčních ploch, přičemž každé z nich je přiřazen odpovídající podrobný regulativ možných funkcí. V oblast Borských polí jsou promítnuty principy umístění ploch výroby a ploch obchodu.
Zhruba půl roku po schválení ÚPMP byl usnesením Rady města Plzně č. 317 z 13. června 1996 schválen dokument Zásady pro lokalizaci investorů v Městském industriálním parku Plzeň – Borská pole. Jednalo se o zcela zásadní podklad, byť zdaleka ne s parametry standardního územně plánovacího dokumentu (regulační plán, územní/urbanistická studie), který sloužil jak pro výběr, tak pro parametry umístění jednotlivých záměrů. Definováno bylo jak vymezení území, tak požadované a doporučené podnikatelské aktivity, stanovena byla kritéria pro výběr investorů.
Velice jednoduše a přehledně byly na jedné straně formátu A4 stanoveny územně plánovací regulativy a technické podmínky. Součástí dokumentu byla jednoduchá situace se základním komunikačním řešením a doporučeným členěním na bloky, nic víc a nic méně.
Jen ukázka, co stačí, když se respektuje a naplňuje jasný dokument. Není třeba žádný regulační plán. Je ovšem pravda, že pozemky byly ve vlastnictví města.
Celý článek naleznete v archivu článků (č. 12/2019).
