Analýza vývoje tržních nájmů starších bytů

Tržní nájemné starších bytů dlouhodobě stagnuje a v mnoha lokalitách dokonce mírně klesá. Tento trend zapříčiňuje mimo jiné skutečnost, že část nájemníků se postupně stěhuje do bytů v osobním vlastnictví a zvyšuje se tak nabídka volných nájemních bytů. Ke snižování tržních nájmů rovněž přispívá deregulace nájemného. Během posledních šesti měsíců došlo k poklesu tržního nájemného v průměru o 5 %. Výjimku z tohoto trendu představují pouze velké byty nabízené k pronájmu v krajských městech, viz graf 1. (Poznámka: nabídkové ceny měsíčních nájmů jsou cca o 10-15 % vyšší než skutečně realizované nájmy. Do šetření nebyly zahrnuty byty, které jsou nabízeny k pronájmu v historickém centru Prahy z důvodu specifického vývoje cen.) Tržní cenu nájmu ovlivňuje zejména velikost podlahové plochy bytu, dispozice a lokalita, viz graf 2.

¤ Graf 1. Průměrné nabídkové ceny měsíčního nájmu starších bytových jednotek podle kategorie bytu (bez započítání poplatků, celá ČR)

¤ Graf 2. Průměrné nabídkové ceny měsíčního nájmu starších bytových jednotek podle kraje a kategorie bytu (bez započítání poplatků)

Srovnání odchylek cenové úrovně tržního nájmu, prodejní ceny bytu a hrubé měsíční mzdy poskytuje obrázek o míře stability realitního trhu v daném kraji, viz graf 3. Region se stabilním realitním trhem bude vykazovat podobné hodnoty všech tří odchylek cenové úrovně, a tudíž i malou hodnotu směrodatné odchylky. V Praze a Ústeckém kraji lze proto očekávat dynamický vývoj tržních nájmů a prodejních cen nemovitostí.

¤ Graf 3. Porovnání odchylek cenových úrovní průměrných tržních nájmů a průměrných prodejních cen starších bytů a průměrných hrubých měsíčních mezd v jednotlivých krajích

Specifika vyplývající z použité metody

Výsledky statistického šetření prezentované v tomto článku vycházejí, jak bylo výše uvedeno, ze sběru dat softwaru EVAL. Do databáze softwaru jsou průběžně vkládány cenové nabídky nemovitostí ve struktuře jejich výskytu v inzertních médiích. Databáze proto neobsahuje stejný počet záznamů v jednotlivých krajích. Majoritní část databáze je tvořena cenovými nabídkami z regionu Praha. U pronájmů bytů se jedná o cca 73 % záznamů. Na tuto skutečnost je třeba brát zřetel při čtení prezentovaných grafů.
První etapa vývoje softwaru EVAL byla dokončena v září 2007. Od této doby software shromáždil 65 293 cenových nabídek pronájmů starších bytů. Při zkoumání četností záznamů v databázi lze zjistit, že nejvíce nabízenými byty k pronájmu jsou byty kategorie 2+1 a 2+kk a 3+1 a 3+kk, viz graf 4. Rostoucí počet zaznamenaných nabídek v čase vypovídá o růstu strany nabídky volných nájemních bytů. Interakce nabídky a poptávky způsobuje pokles tržních nájmů ve sledovaném období (vazba na graf 1).
Velikost podlahové plochy bytové jednotky a tržní cena za metr čtvereční jsou ve vzájemné interakci, viz graf 5. Se zvětšováním podlahové plochy bytu dochází k postupnému snižování tržní ceny za metr čtvereční. Konstrukční a materiálová charakteristika pronajímaného bytu má rovněž vliv na výši tržního nájmu. Byt v panelovém domě je pronajímán za cenu o cca 20 % nižší než byt ve zděném domě. Tento rozdíl cen je způsoben mimo jiné i skutečností, že panelové domy byly stavěny spíše v okrajových částech měst.

¤ Graf 4. Počet nabídek pronájmů starších bytových jednotek zaznamenaných softwarem EVAL v jednotlivých měsících (celá ČR). Nejedná se o kumulativní počet záznamů.

¤ Graf 5. Závislost nabídkové ceny za m² na velikosti podlahové plochy starší bytové jednotky (celá ČR)

Příspěvek vznikl v rámci projektu CIDEAS (1M6840770001) na Fakultě stavební ČVUT v Praze, financovaného z prostředků MŠMT ČR.

E-mail: eduard.hromada@fsv.cvut.cz