Získání výhodné hypotéky v době krize

Výběr vhodného hypotečního produktu
Banky výrazně změnily svůj postoj k poskytování úvěrů z několika důvodů. Jednak obtížněji získávají zdroje na financování hypoték, jednak manažeři nejsou pod takovým tlakem získat tržní podíl, ať to stojí cokoli. Naopak přijímají opatření ke snížení rizika poskytovaných úvěrů pro banku. V praxi to znamená opatrnější oceňování nemovitostí, omezení poskytování 100% hypoték nebo hypoték bez prokazování příjmů. Rostou také nároky na bonitu klienta.

Náklady	Odhad výše
Provize realitní kanceláři v případě koupě (lze zahrnout do hypotečního úvěru pouze v případě, že je součástí ceny nemovitosti)	cca 5 % z ceny nemovitosti (například pozemku)
Poplatek za vyřízení hypotečního úvěru (u některých bank lze zahrnout do úvěru)	cca 0,8-1 % z úvěru
Poplatek za odhad nemovitosti	2 000-10 000 Kč podle typu nemovitosti
Poplatky za ověřování, katastrální úřad	cca 1 000 Kč
Pojištění nemovitosti potřebné pro hypotéku (roční pojistné)	cca 3 000-5 000 Kč podle ceny nemovitosti
Zaměření rozestavěné stavby (v případě výstavby)	5 000-10 000 Kč
Dohlídka odhadce a poplatek za čerpání úvěru (za každé čerpání v případě výstavby)	cca 1 500 Kč

¤ Tab. 1. Příklady některých vedlejších nákladů při koupi nebo výstavbě nemovitosti

Na trhu dnes existují stovky různých hypotečních produktů a jejich variant. Následující přehled popisuje typické varianty podle potřeb klienta.

Flexibilní hypotéka
Řada bank umožňuje u svých hypotečních produktů vyšší flexibilitu než u běžné hypotéky. Jde například o možnost změny výše splátek v průběhu splácení úvěru nebo jednorázové splacení části úvěru. Rozdíly jsou mimo jiné v ceně, kterou banka požaduje za větší pružnost.

Hypotéka bez příjmů
Pokud nechcete nebo nemůžete prokazovat vaše příjmy, můžete využít hypotéku bez příjmů. Nevýhodou je v tomto případě vyšší úroková sazba. Hypotéku bez příjmů také nezískáte na celou cenu nemovitosti.

Hypotéka s životním pojištěním
Životní a jiná příjmová pojištění uzavřená k hypotéce snižují rizika finančních problémů v nenadálých případech. Pokud je vám ale nabízena kombinace hypotéky s kapitálovým nebo investičním pojištěním, je pro vás nevýhodná. Tyto produkty jsou velmi atraktivní pro jejich prodejce, ale ne pro vás jako klienta. Jakkoli vypadají předkládané výpočty zajímavě, ve skutečnosti zaplatíte o stovky tisíc víc.

Hypotéka s bilančním mechanizmem
Máte vlastní peníze nebo očekáváte v blízké době větší částku? Může jít o případ, kdy stavíte dům a po přestěhování chcete prodat váš byt. V takovém případě můžete využít hypotéku s bilančním účtem. Vaše vlastní peníze uložíte na účet banky, která vám poskytla hypotéku, a banka vám bude úročit jen rozdíl mezi poskytnutým úvěrem a zůstatkem vašeho účtu. Snížíte tak náklady na váš úvěr. Výhoda oproti jednorázovému splacení úvěru spočívá v tom, že vaše peníze máte kdykoli k dispozici a můžete je v případě potřeby použít.

Hypotéka pro podnikatele
Máte-li příjmy jako podnikatel, vybírejte banky, které umí vyhodnotit obraty vašeho podnikání. Můžete tak získat vyšší úvěr než při prokazování příjmů podle daňového přiznání.

Hypotéky pro klienty se záznamem v registru
Stále více klientů má záznam v kreditním registru. Zvláště v případě splácení více úvěrů a kreditních karet může dojít ke zpoždění splátek. Získat hypotéku je pro takového klienta obtížnější, ale nikoli nemožné. Přístup jednotlivých bank v tomto případě se velmi liší. Další možností jsou nebankovní poskytovatelé úvěru.

Spočítejte si veškeré náklady stavby
Jednoznačně nejvýznamnější částku nákladů představují samotné prostředky na koupi nebo výstavbu nemovitosti. Nepodceňujte ale vedlejší náklady, které snadno mohou přesáhnout sto tisíc korun (viz tab. 1). Počítejte proto vždy s určitou rezervou vlastních prostředků a vezměte si raději větší hypotéku, protože většinu vedlejších nákladů nelze hradit z hypotečního úvěru.

Kolik máte vlastních prostředků?
Před žádostí o hypotéku si ujasněte, kolik máte k dispozici vlastních peněz. Nemusí to být jen úspory na vašem účtu, ale také třeba stavební spoření nebo půjčka od rodičů či příbuzných. Přestože na trhu stále existují banky poskytující 100% hypotéky, nemusíte dostat úvěr na celou kupní cenu nemovitosti. 100% hypotéka totiž znamená, že dostanete úvěr až do výše zástavní hodnoty nemovitosti (což je v podstatě tržní cena nemovitosti stanovená odhadcem). Ta se v mnoha případech nemusí rovnat kupní ceně nebo nákladům na výstavbu nemovitosti. Čím více vlastních prostředků použijete, tím je úvěr pro banku méně rizikový a můžete získat lepší úrokovou sazbu. I když takto podmíněné rozdíly v sazbách nejsou nijak dramatické, vyplatí se nad tím přemýšlet. Můžete ale uvažovat i obráceně a vzít si vyšší hypotéku. Vlastní prostředky pak můžete investovat. Vyplatí se to, pokud výnosy investic převýší úrokové náklady na hypoteční úvěr.

Jaké příjmy můžete prokázat?
Prokázání vašich příjmů, tedy schopnosti úvěr splácet, je jedním z kroků, kterými se banka snaží snížit riziko nesplácení úvěru. Jednodušší prokazování příjmů mají zaměstnanci, ale i tam se banky liší v tom, zda požadují jen potvrzení o příjmech, nebo výplatní pásky, a kolik měsíců zpětně. To je zvlášť důležité v případě, že se váš příjem v poslední době změnil, či pokud máte významnou složku příjmů formou bonusů a prémií. Podnikatelé (OSVČ) prokazují své příjmy prostřednictvím daňového přiznání. Nemáte-li dostatečné zisky, nemusí být vše ztraceno. Řada bank akceptuje i dostatečný obrat v případě, že nejste ve ztrátě. Nechcete-li prokazovat žádné příjmy, můžete využít nabídky hypotéky bez příjmů. Počítejte však s vyšší úrokovou sazbou a opatrnějším přístupem bank, které vám v takové případě půjčí zhruba polovinu ceny nemovitosti.

Jaká je vaše úvěrová historie?
V České republice v současné době existují tři registry, které evidují platební historii klientů bank, nebankovních poskytovatelů půjček, leasingových společností, ale i mobilních operátorů. Nejznámější je Bankovní registr klientských informací (BRKI), který sdružuje informace od většiny českých bank. Banky při schvalování úvěrů zohledňují informace z registrů stále více. Jedním z důvodů je, že za dobu svého fungování registry shromáždily skutečně značné množství pro banky klíčových informací o platební morálce klientů. Druhým důvodem je zjednodušování procesu schvalování úvěru, méně potřebných dokumentů a další změny ve prospěch klienta. Výpis z registru BRKI je podrobný přehled úvěrových angažovaností klienta za poslední čtyři roky.

Nepřeceňujte orientační informace
Závazkem poskytnutí úvěru ze strany banky je až podepsaná úvěrová smlouva. Dokonce i nabídky některých bank, že nejdříve schválí hypotéku, a pak si klient může vybrat nemovitost, jsou pouze detailnějším prověřením bonity klienta. Může ještě nastat mnoho důvodů pro neposkytnutí úvěru na straně vybrané nemovitosti (nedostatečná zástavní hodnota apod.). Klient se však již bance zavázal, a tak patrně nezbude než hledat jinou nemovitost, případně vstřícnější banku i za cenu sankcí spojených s vypořádáním původního závazku.

Nesrovnávejte úvěry pouze podle úrokové sazby
Většina klientů se snaží získat co nejvýhodnější úrokovou sazbu. Na tom není nic špatného, kdyby se jednalo o sazbu, která zahrnuje veškeré vedlejší náklady úvěru (tzv. RPSN, známou ze spotřebitelských půjček). Hypoteční banky však nemají povinnost uvádět RPSN a zveřejňují nominální úrokové sazby. Běžný klient pak navštíví svého hypotečního makléře s tím, že mu jeho banka nabídla sazbu 4,99 % a zda může u makléře dostat alespoň 4,98 %. Je pravděpodobné, že může dostat ještě výhodnější sazbu, ale hlavní problém tkví v tom, že pouhou sazbu nelze takto porovnat. Zmíněný úvěr za 4,98 % může být totiž ve skutečnosti dražší než úvěr za 4,99 %. O celkové ceně úvěru totiž rozhodují také poplatky (poplatek za zpracování úvěru, za čerpání, odhad, vedení účtu a podobně). Některé banky také počítají kalendářní rok jako 360 dnů a to opět zkresluje možnost srovnání. Dobrý makléř by měl klientovi předložit srovnání efektivního úroku, tedy skutečných nákladů, nikoli pouze nominálních sazeb.

Nesrovnávejte úvěry podle toho, kolik ?přeplatíte?
Typickou chybou porovnávání úvěrů je výpočet, o kolik zaplatíme navíc oproti částce úvěru. Pokud takto srovnáváme dva úvěry se stejnou dobou splatnosti, je to ještě přijatelné. Postavíme-li ale proti sobě úvěr na 20 let a úvěr na 30 let, vyjde nám, že u třicetiletého úvěru přeplatíme o hodně víc. Znamená to, že si nemáme brát úvěr na 30 let, protože je o hodně dražší? Důvodem, proč takové srovnání není k ničemu, je časová cena peněz. Měsíční splátka například 10 000 Kč znamená dnes něco jiného než za 20 či 30 let. Navíc vzít si dnes úvěr na 30 let neznamená, že jej skutečně budeme 30 let splácet. Znamená to jen, že úvěr na počátku splácíme pomaleji. Odměnou za to je nižší měsíční splátka. Pokud prokážeme dostatečnou disciplínu a peníze, které nám zbudou, budeme uvážlivě investovat, můžeme původně třicetiletý úvěr splatit za 18 let a tím proti dvacetiletému úvěru ušetřit dva roky splácení.

Obezřetně volte dobu fixace úrokových sazeb
Jedním z parametrů hypotečního úvěru, jehož volba je na klientovi, je období, po které banka garantuje fixní úrokovou sazbu. Zároveň však zpravidla během této doby klient nesmí splatit předčasně úvěr (ani jeho část) pod hrozbou významných sankcí. Kratší období fixace zároveň znamená nižší úrokovou sazbu, protože se banka nemusí zavázat na delší dobu. Riziko změny úrokové sazby po skončení fixace však nese klient. Jaké tedy volit období fixace úrokových sazeb? Před časem byla velmi oblíbená nejkratší doba 1 rok zřejmě proto, že se banky předháněly v cenových nabídkách a ve svých reklamních kampaních lákaly na nejnižší možné sazby, beztak pod úrovní jejich rentability. Mezitím však došlo k nárůstu úrokových sazeb na trhu a řada klientů procitla, když splátka dvoumiliónového úvěru narostla po roce o více než 2000 Kč měsíčně. Nyní již máme zkušenost s rostoucími úrokovými sazbami, a tak se i zájem klientů přesouvá k větší jistotě delších fixací (3 nebo 5 let, případně i více). Jediným rozumným důvodem pro volbu velmi krátké fixace proto zůstává případ, kdy skutečně chceme úvěr nebo jeho významnou část po roce splatit. I v případě delších fixací lze za určitých podmínek s bankami domluvit možnost mimořádných splátek úvěru a získat tak vyšší míru flexibility.

Dobře si přečtěte úvěrové smlouvy
Před podpisem úvěrových smluv je třeba si je dobře přečíst. Nezřídka se stává, že úvěrová smlouva obsahuje nepřesné údaje o klientovi či nemovitosti. Aby schválení úvěru bylo jednoduché, dávají banky řadu podmínek do smlouvy jako takzvanou podmínku čerpání úvěru.

Správně nastavte čerpání hypotéky
Při financování výstavby rodinného domu probíhá zpravidla postupné čerpání schváleného úvěru. Nesmíme zapomenout, že banka ve většině případů povolí vyčerpat jen částku, která odpovídá aktuální hodnotě rozestavěné nemovitosti. Splátkové kalendáře některých stavebních firem a developerů neodpovídají tomuto požadavku. V takových případech může docházet ke zpoždění plateb ze strany klienta a následné penalizaci nebo přinejmenším zhoršení vztahu mezi klientem a dodavatelem.

Využijte služby hypotečního makléře
V mnoha vyspělých zemích se pro hypotéku nechodí do banky, ale k makléři. Má to své důvody. Hypotéka je stále jeden z nejkomplikovanějších finančních produktů. Klient, který hypotéku vyřizuje často jen jednou či dvakrát v životě, může využít služeb poradců, kteří mu pomohou vybrat vhodnou banku, vyjednají pro něj výhodnější podmínky a postarají se o potřebnou administrativu. Význam poradenství v době krize roste, protože se snižuje dostupnost hypotečních úvěrů a zvyšují se rozdíly mezi nabídkami jednotlivých bank. Úspora díky promyšlenému řešení financování tak často dosahuje i stovky tisíc korun.

Speciální produkty pro financování výstavby montovaných domů
SOPHIA FINANCE vytvořila ve spolupráci s Asociací dodavatelů montovaných domů, jejími členskými firmami a předními českými bankami inovativní produkty s výhodami pro klienty, kteří se rozhodnou pořídit montovaný dům. K tradičním výhodám přesnosti výroby a rychlosti výstavby tak klient navíc získá výhodné podmínky úvěrů a zdarma servis profesionálů v oblasti financí.

Ing. Zdeněk Sluka
ředitel společnosti SOPHIA FINANCE, s.r.o.