Využití BIM ve správě budov

Na základě implementace  BIM je možné již ve fázi studie provádět na virtuální budově analýzy a simulace a ovlivnit tak včas budoucí provozní náklady. Ve fázi projektování můžeme díky 3D zobrazení všech stavebních konstrukcí i instalací, jako je topení, vzduchotechnika, zdravotechnika a další, předejít kolizím, které by se jinak složitě odstraňovaly na stavbě.

Díky požadavkům na vytvoření manipulačních prostorů u technologií je možné ve fázi projektování ověřit, že do prostoru nezasahují stavební konstrukce či jiné rozvody. Ve fázi výstavby má zhotovitel neustálý přístup k aktuální dokumentaci a může tak rychleji reagovat na změny. Implementace BIM se stává úspěšnou v případě, že informační model je jediným zdrojem dat pro všechny účastníky projektu, kteří k modelu přistupují.

Projekt nové budovy ČSOB v Radlicích

Cílem  ČSOB bylo postavit moderní,  flexibilní  a ekologicky šetrnou budovu pro své zaměstnance, kteří  dosud pracovali na jiných pracovištích  po Praze.  Díky  soustředění  zaměstnanců do jednoho kampusu, t vořeného ob ěma budovami, mohou snadněji spolupracovat, být si celkově blíže a jednodušeji tak posouvat oblast měnícího  se bankovnict ví  na další  úroveň. Nová stavba ČSOB je koncipována jako administrativní budova pro 1400 osob, disponuje však stejným počtem alternativních pracovních míst. Pochozí zelené střechy umožňují využít tyto prostory k práci i sportovnímu odreagování. Budovu tvoří sedm vzájemně propojených pavilonů. Většina těchto pavilonů má nad terénem pouze dvě až tři užitná podlaží a budova tak nepůsobí mohutně. Jednotlivé pavilony kopírují svah Radlického údolí. Díky použitým materiálům a střešní zeleni se budova do přírodního reliéfu doslova vpíjí.

Velký důraz při návrhu byl kladen na kvalitu vnitřního prostředí, jako je míra přirozeného denního světla, tepelná pohoda, přirozený způsob větrání a akustika interiéru budovy. Budova samotná je především  výjimečná svým energetickým konceptem. Vytápění a chlazení je založeno na maximálním zužitkování zdrojů z okolního prostředí. Budova využívá vrtné pole, jež je propojeno se systémem teplotně aktivovaných betonových stropů, které v zimě poskytují zaměstnancům příjemné  sálavé teplo a v létě naopak žádoucí chlad. Tento koncept je založen na principu, kdy v létě se přebytkové teplo ukládá do země a v zimě budova tuto energii využívá. Systém je navržen tak, že budova nepotřebuje ke svému provozu klasickou kotelnu. O vnitřní tepelnou pohodu se stará 173 zemních vrtů o hloubce cca 150 m a celkové délce přes 26 km situovaných v půdorysu budovy. Jedná se tak o největší soustavu geotermických čerpadel v ČR a budova tedy patří mezi dvacet evropských budov dané kategorie vybavených touto špičkovou technologií.

Dalším unikátním řešením je využití biometrické identifikace krevního řečiště v dlani při vstupu do budovy, kdy zaměstnanci pouze přiblíží svou ruku k biometrické čtečce a na základě porovnání s uloženým snímkem v databázi dojde ke schválení, nebo zamítnutí přístupu.

Nabyté zkušenosti s největší administrativní budovou v ČR

V roce 2007 dokončila ČSOB výstavbu původní centrály, která byla v té době největší administrativní budovou v ČR, a útvar centrálních služeb tuto budovu převzal do své správy. Ještě před samotným stěhováním zaměstnanců do nově postavené budovy zakoupila ČSOB modulární systém CAFM (Computer Aided Facility Management) od firmy Archibus, Inc., který podpořil složitý proces stěhování. Podle potřeb pak ČSOB implementovala i další moduly, aby zvýšila kvalitu poskytovaných služeb uživatelům budovy.

Jako první se implementovaly moduly pro správu ploch, hlášení závad a rezervace místností.  Zdrojem dat pro tyto moduly byly primárně plochy z výkresové dokumentace převedené do CAFM. Správa budovy neměla pro preventivní a vyžádanou údržbu všechna potřebná data, a proto bylo třeba ještě provést jakýsi dodatečný pasport. Zařízení v objektu byla dodatečně označena štítky a byl vytvořen seznam zařízení důležitých pro provoz, který se naimportoval do systému CAFM. Nad těmito základními daty pak bylo možné nastartovat a řídit procesy FM (Facility Management). Dodatečný pasport budovy je však časově náročný a vyžaduje nemalé množství  finančních  prostředků. Tato zkušenost ovlivnila i další směřování FM ČSOB k ještě většímu důrazu na data s ohledem na jejich dlouhodobou udržitelnost.

Unikátní projekt BIM v ČSOB

Myšlenka postavit a spravovat budovu v BIM se v ČSOB objevila v roce 2012. Klíčovým hlediskem byly přínosy BIM Facility Managementu a jeho procesům  a službám, které poskytuje. V této době se začalo o BIM hodně mluvit. Z analýz bylo zřejmé, že zavedení BIM uspoří nemalé procento finančních prostředků, ale jak toho přesně dosáhnout, nebylo jasné. V České republice nebylo s touto technologií mnoho praktických poznatků a zkušeností, proto se výkonná ředitelka Facilities Managementu Zora Křičková se svým týmem vydala načerpat zkušenosti do Velké Británie. Skutečnost, že BIM již ve Velké Británii opravdu funguje na konkrétním projektu a konkrétní stavbě, pak byla rozhodující při argumentaci pro vedení společnosti, že BIM je krok tím správným směrem.

Koncepce zavedení BIM pro ČSOB

Na základě rozhodnutí vedení firmy si ČSOB nechala v roce 2014 zpracovat od firmy di5 architekti inženýři s.r.o. a IKA DATA, spol. s r.o., koncepci zavedení BIM pro ČSOB, která stanovila cíle a očekávání implementace BIM pro Facility Management. Tato koncepce získala v roce 2014 cenu IFMA CZ Projekt roku. Cílem koncepce bylo stanovit principy a postupy pro práci s BIM v ČSOB s důrazem na využití informačního modelu ve Facility Managementu jak při výstavbě, tak i při následném provozování budovy. Koncepce stanovila postupy, jakým způsobem  získávat data od všech účastníků výstavby, která postupně spolu s vývojem projektu vznikají. Tyto informace vkládají účastníci výstavby do BIM modelu tak, že ve fázi uvedení budovy do provozu má FM všechny informace pro provozování budovy. Součástí této koncepce byly například požadavky a principy pro kódování stavebních prvků, místností, dveří apod. Součástí dokumentu byly číselníky ČSOB, které se používají pro správu technologií, a číselníky stavebních prvků. Těmito požadavky se projektanti museli řídit. ČSOB si je vědoma důležitosti specifikace dat, která jsou potřeba pro správu a provoz budovy. Pokud chce správa budov využívat BIM model, je zásadní, aby byla u projektu už na samém začátku a mohla ovlivnit výslednou podobu BIM modelu. Koncepce obsahuje mimo jiné základní postupy pro tvorbu BIM modelu, členění modelu, požadavky na datovou základnu v závislosti na fázi projektové dokumentace a požadavky na grafickou úroveň detailu. Ke stávajícím 2D CAD standardům, které ČSOB používala například v pobočkové síti, tak přibyly i nové tzv. BIM standardy pro projektování v BIM.

Ověření schopnosti využít BIM na reálných datech

Banka si před finálním rozhodnutím v roce 2014 ještě ověřila na reálných datech, že je na implementaci BIM skutečně připravena, a nechala si částečně vyhotovit BIM model stávající centrály. Tím si FM ověřil, že data z architektonicko-stavebního modelu, vzduchotechniky a topení skutečně umí využívat v provozu. Ověření proběhlo úspěšně. ČSOB si vyzkoušela, že je možné obousměrně synchronizovat model vytvořený v aplikaci Revit od Autodesku se softwarem CAFM od firmy Archibus, Inc., a nad těmito daty řídit procesy FM. I na takto složité budově se potvrdilo, že ČSOB splňuje všechny softwarové, hardwarové a následně i procesní předpoklady nutné pro práci v prostředí BIM. Na základě těchto zkušeností bylo možné zpřesnit požadavky na informační model.

Systém CAFM v ČSOB není  navržen jako ostrovní,  každý den se z CAFM a do něj automaticky synchronizují data o osobách, budovách, majetku a díky této provázanosti na další systémy jsou data konzistentní. ČSOB od roku 2006 postupně implementuje do systému CAFM další moduly.  V současné době systém podporuje v budovách ústředí a pobočkové síti například service desk, rezervace služebních vozidel, preventivní údržbu a revize, business  continuity management (řízení kontinuity činností organizace), úklidy, knihu návštěv, parkování a mnoho dalšího. Mezi novinky se řadí přístup do Archibusu z mobilní aplikace nebo modul pro práci s informačním modelem. BIM tak byl pro ČSOB pouze jakási nadstavba a zdroj dat pro již zaběhnutý a robustní systém CAFM.

Synchronizace BIM modelu s CAFM v ČSOB

Pro synchronizaci dat a exporty 2D a 3D zobrazení se v yužívá API (Application Program Interface). Jinými slov y se do aplikace Revit nainstaluje plugin Archibus, který následně umožňuje komunikace mezi dvěma softwary. Tato komunikace může být obousměrná.

1. Příprava BIM modelu pro fázi FM
Každý model je nejprve nutné na synchronizaci připravit. Je třeba zkontrolovat, že model skutečně obsahuje požadovaná data, která se budou s CAFM synchronizovat. Dále je vhodné vymazat z modelu nepoužité prvky, dočasné pohledy a celkově se snažit model pro fázi provozu „odlehčit“. Poté je nutné zvolit potřebný detail ze tří grafických úrovní zobrazení a vytvořit šablony. 2D šablony slouží k jednoduššímu náhledu na data v modelu a umožňují řadovým zaměstnancům snazší orientaci například při hledání místnosti v jinak složitých půdorysech. 3D šablony zase lépe poslouží specialistům, kteří si mohou ve 3D postupně zobrazovat všechna vedení například v instalační šachtě. ČSOB rozčlenila 3D zobrazení pro lepší orientaci a rychlost načítání dat na jednotlivá podlaží, která je možno následně v prohlížečce spojovat a získat tak komplexní pohled na informační model.

2. Export místností, pracovišť a technologií do databáze CAFM
Před samotnou synchronizací je nutné nastavit vazby a směr synchronizace mezi databázemi. Vazby definují, jaká pole se budou z BIM do CAFM synchronizovat. Prvotní směr synchronizace je nastaven z BIM do CAFM. Pro export technologií je zásadní stanovit detail, která zařízení se mají do databáze CAFM synchronizovat. Jakmile byla data o místnostech, pracovištích a technologiích v databázi, bylo možno:
■ vytvářet scénáře pro stěhování zaměstnanců z ostatních budov;
■ hromadně uvolnit jednací místnosti do rezervačního systému, aby zaměstnanci mohli plánovat svá jednání nebo školení ještě ve chvíli, kdy tyto místnosti nebyly stavebně připraveny;
■ v rámci uvedení systémů do provozu a samotné přejímky objektu v místnostech zapisovat vady přímo do mobilní aplikace Archibus a pořizovat k nim příslušnou fotodokumentaci, výstupem byl seznam vad, který se předal zhotoviteli stavby;
■ ke každé ploše v místnosti přiřadit četnost úklidu a připravit podklady pro výběrová řízení;
■ k technologiím a jejich celkům přiřazovat šablony pro pravidelnou údržbu a revize;
■ vytvářet na konkrétní technologie plány vyžádané údržby a sledovat historii servisních zásahů;
■ získávat všechna provozní data o technologiích.

3. Export 2D a 3D zobrazení pro CAFM
Díky vhodně nastaveným šablonám lze připravit jednoduchá zobrazení pro řadové zaměstnance i složitější pro specialisty, ve kterých je možné:
■ vyhledávat místnosti, osoby a technologie v budově;
■ vybírat graficky lokalitu u požadavků na provedení servisního zásahu;
■ získávat data o stavebních prvcích a technologií ze 3D modelu;
■ přistupovat k dokumentům, jako jsou technické listy, revize a manuály údržby přímo z prohlížečky BIM v CAFM doslova na pár kliknutí;
■ sledovat v grafickém rozhraní aktuální obsazenost ploch.

Zkušenosti z implementace BIM v ČSOB

Pro úspěšnou implementaci BIM z pohledu FM je zásadní vědět, jaká data jsou pro provozování budovy potřeba a kdo má za tato data odpovědnost. Bez vhodných softwarů, výkonného hardwaru a zejména pak podpory vedení a celého týmu nelze úspěšně projekt BIM implementovat. Lidé přirozeně novým věcem nedůvěřují, ale když se jim vysvětlí přínosy, nadchnou se pro BIM stejně tak, jako se to podařilo v týmu ČSOB. Ne vše se však v projektu nové budovy podařilo na sto procent. ČSOB se potýkala například s tím, že část projektové dokumentace primárně vznikla v BIM a část ve 2D a byla pak zpětně do BIM doplňována. To vedlo k rozdvojení dokumentace a řadě nesrovnalostí. Část subdodavatelů, kteří se podíleli na výstavbě, využila BIM a naučila se s ním pracovat, ale část nikoliv. Tento vývoj se nestane ze dne na den a nové věci narážejí na nedůvěru lidí. Ti, kteří se BIMu nezaleknou a naučí se principy nové spolupráce, budou mít na trhu výhodu. I přes řadu komplikovaných výzev, které výstavbu nové budovy provázely, je tento projekt na českém trhu unikátní. ČSOB byla prvním investorem v České republice, který stanovil požadavky na výslednou podobu informačního modelu a umí BIM model reálně využít při provozování. Pokud zvažujete jako investor zadat projektovou dokumentaci v BIM, mohl by k tomuto rozhodnutí přispět i fakt, že budova s kvalitním informačním modelem bude mít na trhu vyšší hodnotu. Informační  model je nutno udržovat aktuální po celou dobu životnosti stavby, a proto je třeba stanovit postupy, jak bude předaná dokumentace  skutečného provedení  aktualizována. Z aměstnanci správ y budov y musí striktně dodržovat nastavené procesy tak, aby změny v objektu byly vždy zaneseny do informačního modelu. Data v dnešním světě mají obrovskou hodnotu a digitalizace a jejich relevantnost je v každém odvětví zásadní. Jednoznačně směřujeme k tomu, že veškerá data musí být uložena elektronicky, strukturovaně a být přístupna odkudkoliv – tedy například i z mobilní aplikace.

ČSOB vyhodnotila projekt zavedení BIM v ČSOB jako krok správným směrem, a proto v následujícím projektu výstavby budovy v Hradci Králové rovněž používá metodologii BIM. Vzhledem k nabytým zkušenostem očekává i vyšší kvalitu modelu a jeho využití pro potřeby FM již bude jen rutinou.

Získaná ocenění nové budovy ČSOB
Nová budova ČSOB získala devadesát bodů a stala se tak třetí oceněnou budovou v České republice s certifikátem Leed Platinum New Construction. V soutěži Stavba roku 2019 získala nová budova ČSOB ocenění od czBIM za rozsah a využití technologie BIM. V soutěži Kanceláře roku 2019 získala nová budova ČSOB 1. místo v kategorii finanční instituce.