Trh s novými byty

V posledních třech měsících loňského roku se v Praze prodalo 550 nových bytů. Za celý rok prodeje překročily hranici 3 000 nových bytů. Z nejčerstvějších dat z rezidenčního trhu vyplývá, že nabídkové ceny nového bydlení v Praze v posledním kvartále loňského roku meziročně vzrostly o více než 7 %, kdy průměrná nabídková cena ve 4Q 2022 dosáhla na 154 881 Kč/m². Mezikvartálně však jde o stagnaci, respektive růst 0,5 %. Prodejní ceny nových bytů vzrostly meziročně o téměř 10 % z 137 946 Kč/m² v posledním kvartále roku 2021 na 151 643 Kč/m2 v posledním čtvrtletí loňského roku, mezikvartálně jde o mírný, 2,5% růst.Plošnou redukci cen nového bydlení nelze očekávat ani v letošním roce. Na vině je zejména skokový nárůst nákladů, kdy ceny některých stavebních materiálů v loňském roce rostly až o desítky procent během jediného měsíce (za celý rok 2022 to bylo podle ČSÚ v průměru o 20,7 %). Ceny stavebních prací vloni meziročně vzrostly, opět podle ČSÚ, o 12,3 %. Celkové finanční náklady na stavební materiály, práce a energie tak dohromady s úrokovými sazbami zaznamenaly bezprecedentní růst.

Mírné oživení trhu možná už letos

V posledním kvartále loňského roku se v Praze prodalo 550 nových bytů, což je totožné množství jako v tom předchozím. Za celý loňský rok se pak v hlavním městě prodalo 3 100 nových bytů – oproti roku 2021 jde o cca 60% propad prodejů. Tato data je potřeba interpretovat v kontextu skutečnosti, že rok 2021, kdy se v Praze prodalo 7 450 bytů, byl nejsilnějším v novodobé historii. Rekordní poptávka roku 2021 byla stimulována nejistotou budoucího covidového vývoje, obavami z vysoké inflace i snahou bezpečně uložit své prostředky a uchránit je tak před znehodnocením. Pokud bychom srovnali loňský rok s rokem 2020, jde o 47% propad prodejů. Inflace je nejvyšší od roku 1993 (v prosinci 2022 byla 15,8 %).

Pokles prodejů v loňském roce prakticky kopíruje křivku poklesu hypoték. Za výrazným propadem zájmu o hypotéky stály především rychle rostoucí úrokové sazby – zatímco na začátku roku 2022 se ještě průměrná úroková sazba u nových hypoték pohybovala těsně nad hranicí 3 %, v listopadu to bylo již cca 6 %. Do hry čím dál více vstupují také velmi přísná pravidla pro samotný zisk hypoték. Zájem o nové bydlení však přetrvává a současnou situaci lze vnímat jako odkládání kupního rozhodnutí na dobu, kdy se situace více stabilizuje a klesnou úrokové sazby. Podle predikcí některých ekonomů by mělo dojít k mírnému poklesu sazeb už letos, což by přineslo oživení trhu. Odliv klientů s hypotékami by navíc mohl do jisté míry kompenzovat zájem institucionálních investorů. Oživení prodejů je možné tušit i kvůli stále vysoké inflaci, která prostředky na bankovních účtech rychle znehodnocuje. Patrné jsou rovněž rozdíly mezi novými a staršími byty a ty se budou ještě zvětšovat. Ceny starších bytů již zlevnily průměrně o 5–10 % a dá se u nich očekávat ještě další snížení ceny.

Někteří developeři mohou pozastavit projekty

V Praze bylo na konci posledního čtvrtletí loňského roku volných 5 100 nových bytů, což je téměř stejné číslo jako na konci roku 2020. Mezikvartálně jde o cca 8,5% nárůst. V porovnání s loňským rokem, kdy byl trh prakticky vyprodaný a nabídka byla na rekordním minimu, je nyní nabídka vyšší o 79 %. Odhadovaná celková hodnota nových bytů je cca 49,5 mld. Kč, průměrná cena bytu pak 9,7 mil. Kč a jeho průměrná velikost 63 m². Trend posledních měsíců tak napovídá, že i v letošním roce můžeme očekávat stabilní hladinu, nebo naopak snižování nabídky. Část developerů bude kvůli zpomalení prodejů pozastavovat výstavbu nových bytů. Její odložení omezí počet projektů na trhu, a tím logicky i nabídku nového bydlení. Jakmile v horizontu jednoho roku až dvou let (s poklesem úrokových sazeb zpět ke 3 %) dojde k obnovení trhu, skokově naroste poptávka a omezená nabídka může způsobit další tlak na ceny. 

Zdroj:
rigema, Skanska, Central Group

Celý článek naleznete v archivu čísel 03/2023.