Superštíhlé rezidenční mrakodrapy na Billionaires’ Row v New Yorku, 1. díl

Motivace změny přístupu k bydlení ve výškách

Roku 2011, ihned poté, co v USA odezněly dopady světové finanční krize z roku 2008 na tamní realitní trh s bytovými domy, začaly na newyorském Manhattanu vyrůstat mrakodrapy zcela nové typologie. Mají podobu nápadně štíhlých a velmi vysokých věží a jejich účel je ve všech případech tentýž: nabídnout – za ceny do té doby nevídané – v těchto ultraluxusních rezidenčních budovách exkluzivní výškové bydlení klientům z řad nejbohatších lidí planety. V závěru roku 2020 už je těchto bytových věží stavebně dokončeno čtrnáct (tab. 1). Jejich výška se pohybuje od 250 do 472 m a mají od padesáti do devadesáti nadzemních podlaží. Ceny bytů v nich se pohybují mezi 5 a 30 mil. USD, ty nejluxusnější apartmány v nejvyšších sekcích budov, které obvykle zabírají celý jejich půdorys a skýtají úchvatný kruhový výhled na New York z ptačí perspektivy, se prodávají za 70 až 100 mil. USD, za částky ještě před pár lety neslýchané.

Výstavba tohoto typu mrakodrapů v posledních deseti letech v New Yorku je globálně nejnázornějším dokladem probuzeného zájmu bohatých lidí o bydlení ve velkých výškách nad centry světových metropolí, respektive o investování peněz do tohoto druhu aktiv, k němuž došlo zhruba před dvaceti lety. Zatímco v roce 2000 bylo ze sta nejvyšších mrakodrapů světa jen patnáct budov čistě rezidenčních, popř. kombinujících byty a hotelové pokoje, roku 2010 už jejich počet stoupl na čtyřicet. O dalších deset let později, na konci roku 2020, už dosahuje počet rezidenčních a hotelových mrakodrapů mezi sta nejvyššími budovami světa 63 %. Je zřejmé, že se účel budov v současnosti stavěných do výšky nad 250 m přesunul od kancelářských mrakodrapů k bytovým věžím pro bohatou až nejbohatší klientelu.

Nové newyorské rezidenční mrakodrapy nemají žádný společný architektonický styl. Jejich design je dílem různých architektonických kanceláří, vzhledem k požadavku nejvyššího myslitelného luxusu ovšem architektů vesměs jen těch nejslavnějších. Základním atributem, který tyto nové, velmi vysoké budovy spojuje, je jejich mimořádná štíhlost (poměr kratší strany – šířky – patního průřezu k výšce budovy činí až 1 : 23) – a tím i mimořádné nároky na stavebně konstrukční řešení, které jsou se spolehlivou realizací takto štíhlých mrakodrapů spjaty.

Tento článek se zabývá konstrukčním řešením, realizací a okolnostmi vzniku tří nejvyšších a technicky nejsmělejších nových rezidenčních věží na Manhattanu, které byly v posledních pěti letech postaveny v oblasti Billionaires’ Row mezi 56. a 58. ulicí na středním Manhattanu (obr. 2). Jedná se o nedávno zprovozněnou budovou 432 Park Avenue (výška 426 m, štíhlost 1 : 15) a dále věže 111 West 57th Street (435 m, 1 : 23!) a Central Park Tower (472 m), jejichž hrubá stavba už je v současnosti (listopad 2020) hotova a na kterých probíhají dokončovací práce (tab. 2). Tyto velmi štíhlé mrakodrapy z vysokohodnotného betonu jsou v současnosti nejen nejvyššími rezidenčními budovami na světě, ale dvě z nich jsou zároveň i globálně nejvyššími betonovými budovami. První z popisovaných mrakodrapů, věž 432 Park Avenue, je první budovou s konstrukčním prvkem nového typu, tzv. Tubed Mega Frame Structural System. Tento mohutný vnější rámový tubus je navíc v celém rozsahu zhotoven z pohledového bílého betonu, což je v této kategorii staveb zcela unikátní. Nosné konstrukce dalších dvou popisovaných newyorských mrakodrapů jsou variantami velmi tuhých systémů kombinujících sestavy smykových stěn s obvodovými ztužujícími pásy a vnitřními ztužujícími megapříčlemi, tzv. outriggers. Sofistikovaná řešení doplněná mj. o „dutá“ patra a hmotnostní tlumiče kmitání eliminující dynamické namáhání od větru umožnila dříve nevídané štíhlostní poměry, které dávají těmto budovám určeným nejbohatší klientele světa nejen vznosnost a vizuální exkluzivitu, ale i potřebnou odolnost a tuhost.

Věž 432 Park Avenue

Historie zrodu budovy a financování její výstavby
Mrakodrap 432 Park Avenue stojí na místě někdejšího hotelu Drake architekta Emeryho Rotha z roku 1927 (obr. 3), svého času vyhledávané a prestižní adresy sportovních hvězd a rockových kapel při jejich návštěvách New Yorku. Právě tady bylo v květnu 1973 skupině Led Zeppelin po jednom z divokých večírků ukradeno 200 tisíc USD z hotelového sejfu. Hotel Drake ovšem beznadějně zastaral, a tak jej jeho majitel nabídl počátkem ledna 2006 k prodeji. Ještě téhož roku koupil za 418 mil. USD hotelovou budovu newyorský realitní magnát Harry B. Macklowe (obr. 4) prostřednictvím své realitní společnosti Macklowe Properties a zjara následujícího roku ji nechal za 8 mil. USD zbourat. V průběhu roku 2007 koupil Macklowe i čtyři další menší budovy na East 57th Street na pozemcích sousedících s hotelem Drake – i ty nechal vzápětí zdemolovat. Za souhrnnou cenu 724 mil. USD tak vznikla v samotném centru hustě zastavěného Midtownu, centrální části Manhattanu, solidně velká a velmi cenná stavební parcela tvaru L. Na této parcele hodlal zkušený Macklowe, dobře si vědom klesajícího zájmu firem o kancelářské prostory a vzestupu poptávky po kvalitním bydlení, vybudovat nový mrakodrap, který by nabídl solventním zájemcům ke koupi luxusní výškové byty.

Počátkem roku 2007 si zajistila firma Macklowe Properties u Deutsche Bank hypoteční úvěr ve výši 543 mil. USD, v té době plánovala postavit na parcele mrakodrap o 66 podlažích, který by měl smíšené využití. Tři nejnižší podlaží měly zabírat maloobchodní prodejny, do 23.NP měly být kanceláře, v dalších deseti podlažích luxusní hotel Armani, nejvyšších 33 podlaží mělo obsahovat byty. Brzy po vypuknutí finanční krize 2007–2008 a následné velké recese se však firma Macklowe Properties dostala do vleklých finančních problémů a už v listopadu 2007 prezentovala neschopnost hypotéku Deutsche Bank splácet. Přestože Harry B. Macklowe investoval do snížení dluhů svojí společnosti vlastní peníze ve výši 156,3 mil. USD, nedokázal v srpnu 2008 zabránit žalobě banky kvůli nezaplacení dluhu ve výši 30 mil. USD ani tomu aby Deutsche Bank nepřevzala nad budoucím staveništěm kontrolu. Banka následně rozdělila svoji pohledávku za Macklowe Properties na 21 tranší (dílčích pohledávek za splátku úvěru) a ty odprodala po částech jiným investorům. Sama si nechala v rozvaze jen její malou část ve výši 12 mil. USD.

Ještě před koncem roku 2007 seznámil Harryho Macklowa, který hledal cestu z finančních problémů, jiný newyorský realitní magnát Joseph J. Sitt, zakladatel významné realitní společnosti Thor Equities, s investiční společností CMZ Ventures. Tu si krátce předtím založila trojice rozporuplných newyorských finančníků a developerů, z nichž jedním byl lobbista a mj. i poradce několika republikánských prezidentů USA, Paul Manafort. Společnost CMZ Ventures nabídla Harrymu Macklowovi, že od něj za 850 mil. USD pozemek i se všemi závazky a právy k jeho nové zástavbě odkoupí. Nabídnutá částka se zdála pokrývat nejen splacení hypoteční půjčky od Deutsche Bank a veškeré dosud vynaložené náklady na přípravu stavební parcely, ale Macklowe Properties by si z prodeje projektu odnesly i zisk ve výši cca 10 %, což by bylo v rámci obvyklých podmínek trhu developerských projektů neobvykle mnoho. Majitelé CMZ Ventures převzali původní Macklowův záměr postavit na místě strženého hotelu Drake mrakodrap o 66 podlažích smíšeného využití, deset pater počínaje 22.NP měl zabírat luxusní hotel Bulgari. Ve smyslu této nabídky byla v červenci 2008 dokonce podepsána smlouva o budoucí smlouvě kupní. Ve změněných podmínkách nastalé krize likvidity v USA v roce 2008 a následné světové finanční krize však CMZ Ventures nedokázala dát prostředky pro realizaci zamýšleného obchodu dohromady. Předjednaní investoři ztratili důvěru v návratnost svých investic do projektu a během druhého pololetí 2008 se z něj stáhli.

Jedním z mála zahraničních investorů, kteří „vytrvali“, byl kontroverzní ukrajinský oligarcha Dmytro Firtash, který zbohatl v éře ukrajinských prezidentů Viktora Juščenka a Viktora Janukoviče především na vyvádění peněz ze společnosti RosUkrEnergo obchodující s ruským zemním plynem. Firtash přislíbil vložit přes CMZ Ventures do Macklowova projektu na Manhattanu 112 mil. USD a zálohu ve výši 25 mil. USD Paulu Manafortovi skutečně poslal. Tyto peníze však odešly z účtu vedeného u Raiffeisen Zentralbank, který byl administrativou USA dlouhodobě sledován jako předpokládaný krycí účet jednoho z hlavních exponentů ruského organizovaného zločinu Semjona Mogileviče, údajně rovněž napojeného na plynárenskou společnost RosUkrEnergo. Julie Tymošenková, prozápadně orientovaná premiérka Ukrajiny v letech 2005 a 2007–2010, k tomu v roce 2011 před newyorským soudem jako svědkyně vypověděla, že Dmytro Firtashovi ve skutečnosti o žádnou stavební investici nešlo a že mu společnost CMZ Ventures měla posloužit jen k vyprání korupčních peněz. Další známou rozporuplnou osobností, která jednala o investici do výstavby plánovaného Macklowova mrakodrapu prostřednictvím Manafortovy společnosti CMZ Ventures, byl ruský miliardář a oligarcha, „hliníkový král“ Oleg Děripaska. Ten přislíbil vložit do projektu 56 mil. USD. Žádný z těchto obchodů však nakonec neproběhl a na přelomu let 2008 a 2009 zmizela společnost CMZ Ventures ze scény. Paul Manafort, který se s Dmytrem Firtashem a Olegem Děripaskou scházel, byl o deset let později odsouzen a uvězněn za mnohočetné daňové a bankovní podvody a za opakovaný nedovolený lobbing v rozporu se státními zájmy USA, mj. ve prospěch již zmíněného Viktora Janukoviče, někdejšího prorusky orientovaného prezidenta Ukrajiny, a jím vedené politické Strany regionů.

K zásadnímu zlomu v přípravě a financování výstavby zamýšleného mrakodrapu došlo v lednu 2010, kdy o vstup do projektu a spolufinancování projevila zájem agilní kalifornská realitní a developerská společnost CIM Group řízená a spoluvlastněná Avrahamem (Avi) Shemeshem. CIM Group nabídla a posléze také zaplatila Harrymu Macklowovi za pozemek a spoluvlastnictví projektu 305,4 mil. USD s tím, že jeho Macklowe Properties zůstanou v projektu plnohodnotným partnerem. Finanční injekce CIM Group umožnila Macklowovi splatit všechny dlužené tranše hypotečního úvěru a získat tak zpět kontrolu nad staveništěm. Už poměrně velká stavební parcela ohraničená bulvárem Park Avenue a Východní 56. a 57. ulicí se mezitím pro svou výtečnou polohu stala na zotavujícím se newyorském realitním trhu jednou z nejcennějších na Manhattanu a začala přitahovat další investory. Do financování projektu se tak formou dílčích hypoték a jiných půjček zapojily některé významné finanční instituce, mezi jinými investiční banka Citigroup (415 mil. USD) a Children’s Investment Fund Foundation/Management (400 mil. USD, hybridní nadačně-hedgeový fond londýnského miliardáře sira Christophera Hohna. Investice těchto organizací umožnily už v lednu 2011 zvětšení stavební parcely o pozemek další zbořené budovy na 57. ulici a stály pak i za výsledným modelem financování vlastní výstavby mrakodrapu 432 Park Avenue.

V květnu 2011 byl jako autor koncepčního návrhu mrakodrapu vybrán a získán známý americký architekt uruguayského původu Rafael Viñoly Beceiro (obr. 5). První vizualizace mrakodrapu 432 Park Avenue byly představeny veřejnosti v říjnu 2011 a ještě téhož roku byla schválena projektová dokumentace. Dne 26. března 2012 podaly CIM Group a Macklowe Properties u stavebního úřadu města New York – NYC Department of Buildings (DOB) – žádost o schválení projektové dokumentace mrakodrapu vysokého 1397 stop (425,7 m); stavební povolení bylo vydáno v květnu 2012.

Architektonický návrh budovy
Věž 432 Park Avenue (432 PA) je dílem ateliéru architekta Rafaela Viñolyho Beceira a inženýrské kanceláře WSP Cantor Seinuk. Je vysoká 426 m a má betonovou nosnou konstrukci. V době jejího dokončení šlo o třetí nejvyšší budovu v USA (po mrakodrapech One World Trade Center, 541 m, a Willis Tower, 441 m) a zároveň o druhou nejvyšší budovu New Yorku. Mrakodrap 432 Park Avenue je stále ještě (říjen 2020) nejvyšší ryze bytovou budovou na světě, je také dosud nejvyšší betonovou budovou na světě.

Tvarově je budova až extrémně minimalistická, základní vzhled její hmoty i textura jejího pláště důsledně vycházejí z tvaru čtverce (obr. 7). Půdorys budovy je od 6.NP (od 7. řady oken) čtvercový, s délkou strany pouhých 28,5 m. Okenní otvory v rastru betonového pláště jsou jednotného čtvercového tvaru 3,14 × 3,14 m s roztečí 4,72 m. V každém podlaží dříku věže je 24 shodných oken pravidelně rozvržených vždy po šesti na každé straně povrchu budovy (obr. 8). Architekt Viñoly se podle svého vyjádření nechal při návrhu tvaru budovy inspirovat pravidelnou mřížovinou stěn odpadkového koše i jiných užitkových předmětů stylu Wiener Werkstätte navržených rakouským designérem Josefem Hoffmannem na počátku 20. století (obr. 9).

Věž má tři podzemní podlaží a celkem 84 fyzických nadzemních podlaží, z nichž čtyři mají dvojnásobnou výšku, tj. sahají přes dvě řady oken (tab. 3). Konstrukční výška podlaží je konstantní a činí nadstandardních 4,72 m. Důvodem tak neobvykle velké konstrukční výšky podlaží byl záměr poskytnout klientům byty s opulentní, „palácovou“ výškou stropů. Místnosti ve věži 432 PA tak mají světlou výšku plných 3,61 m. Celkově má mrakodrap devadesát řad oken, přičemž nejvyšší dvě řady tvoří atiku už nad úrovní ploché střechy budovy. Všechna okna budovy jsou stejné velikosti, jejich skleněné výplně mají šířku 3,1 m a výšku 2,95 m, pod nimi je vsazen chráněný větrací otvor výšky 0,15 m. Tvar, nezvykle velké rozměry oken a ohromující výhled z nich jsou rozhodujícím faktorem, který dává pobytu v apartmánech ve vyšších podlažích punc luxusu a výjimečné exkluzivity.

Věž je z koncepčních a technických důvodů rozčleněna po výšce do šesti sekcí, nejnižší (obr. 10) má dvacet řad oken (patnáct fyzických podlaží), dalších pět sekcí sahá vždy přes dvanáct řad oken. Tyto „obytné“ sekce mrakodrapu jsou odděleny pěti dvojicemi technických podlaží kruhového půdorysu, jejichž odlišný vzhled včetně speciálního nočního nasvětlení (obr. 11) budovu opticky rytmizuje a architektonicky ozvláštňuje. Na dvojicích technických podlažích jsou soustředěna technická zařízení obsluhující vždy šest nejbližších nižších podlaží a šest nejbližších vyšších podlaží. Celkově je ve věži 432 PA téměř čtvrtina všech fyzických podlaží deklarována jako „technická“, přičemž se podle platných právních předpisů podlahová plocha takových podlaží nezapočítává do užitné podlahové plochy věže. Maximalizace počtu technických podlaží umožnila, spolu s nadprůměrnou stavební výškou podlaží, developerovi a autorům koncepčního návrhu dosáhnout rekordní výšky mrakodrapu a zároveň vyhovět omezením poměru celkové užitné plochy budovy k velikosti stavební parcely, stanoveným newyorskými stavebními předpisy.

Použité řešení významně redukuje celkový rozsah rozvodů TZB a sítí v budově. Místo tradičního vedení klimatizace od paty budovy přes celou její výšku je ve věži pět dílčích klimatizačních jednotek, které nasávají vzduch v příslušné výškové úrovni technických podlaží a obsluhují jen přiléhajících dvanáct podlaží. Speciální je i rozvod elektřiny po výšce budovy, který významně šetří mj. obvykle nutnou průřezovou plochu měděných drátů. Elektřina o napětí 460 V dodávaná ze sítě je v suterénu budovy nejdříve transformována na vysoké napětí 5000 V, zabezpečeně rozvedena na každé z pěti technických podlaží a teprve tam lokálně transformována zpět na uživatelské napětí 208 V a rozvedena po sousedících 2 × šesti obytných podlažích.

Svislé nosné konstrukce betonové budovy jsou tvořeny čtvercovým jádrem a uzavřeným tubusem obvodových rámů vytvářených svislými sloupy a mohutnými vodorovnými „parapetními“ nosníky. Vnitřní prostor mezi stěnami jádra a obvodovým rámem má u standardních obytných podlaží hloubku až 8,4 m. Takto vzniklá užitná plocha velikosti až 767 m2 je zcela volná, nezasahují do ní žádné prvky nosné konstrukce ani technologické rozvody nebo zařízení. Využitelnou plochu podlaží je tedy možné nabízet vcelku, nebo ji uživatelsky rozčlenit víceméně libovolně. Záměrem developera bylo nabízet v budově 432 PA spolu s rostoucí výškou nad zemí apartmány stále větších rozměrů (a za stále vyšší ceny). V nižších podlažích jsou proto na podlažích čtyři byty, ve středních tři a později jen dva byty, ve vrcholové části je nabízen vždy jen jeden apartmán zabírající celou plochu podlaží a poskytující mj. ničím neomezený výhled na město. Vybavení budovy zahrnuje mj. soukromou restauraci, vyhrazenou obyvatelům domu a jejich hostům, disponující „michelinským“ šéfkuchařem Shaunem Hergattem, malé konferenční centrum s projekčním sálem, klubovnou, knihovnou a studovnou. Obyvatelům věže je k dispozici bazén délky 22,5 m se dvěma plaveckými drahami, wellness centrum s vířivkou, parní lázní, saunou a masážním studiem, v podzemí jsou temperované kóje pro optimální uskladnění lahví s vínem…

Při podrobnějším řešení jednotlivých apartmánů a návrhů jejich interiérů se bytoví architekti – s ohledem na extrémně, až marnivě vysoké ceny nabízených apartmánů, které si může dovolit zaplatit jen několik stovek až tisíců těch skutečně nejbohatších lidí na světě – zpočátku ostýchali podlahovou plochu jednotlivých vymezených bytů předem nějak přesněji členit a jejich design aktivně navrhovat. Panovala představa, že lidé, kteří jsou ochotni a schopni zaplatit i přes 100 000 USD za každý m², budou chtít naložit s takto drahým prostorem velmi kreativně, zcela podle libosti – a svazovat je jakkoliv nějak předem by bylo jen ztrátou času a energie. Následně se však ukázalo, že kreativců je mezi kupci bytů jen velmi málo a že zakoupené apartmány budou většinou majitelů obývány jen zřídka a krátkodobě. Už od roku 2015 tak byla naprostá většina prodávaných bytů nabízena „na klíč“, tedy s uspořádáním místností a v designových řešeních „variace nejvyššího myslitelného luxusu“ předem navržených renomovanými, trendy bytovými architekty.

Názory na vzhled mrakodrapu 432 Park Avenue se ihned po zveřejnění prvních vizualizací v roce 2011 ostře různily jak mezi profesionály, tak u veřejnosti. Sám architekt Viñoly několikrát veřejně zdůraznil cíl vytvořit diskrétní a zdrženlivou, vizuálně co nejjednodušší, maximálně inteligentní budovu s puncem nadčasovosti. A přestože byl vzhled tohoto Viñolova mrakodrapu v prvních letech mnohými kritizován jako „návrh robotů pro roboty“, „óda na chladné inženýrství“ a „pomník minima lidské imaginace“, není dnes, zdá se, sporu o tom, že jeho (a Macklowova) vize zrodila celou novou typologii výškových budov. Zdá se také, že budova 432 PA svým až neúprosným geometrickým řádem přesně konvenuje stávající módě bohatých elit, kdy je právě vypjatě strohá přísnost tak lákavě nóbl a, dalo by se říci, až dekadentně svůdná, jako snad nikdy v minulosti.

Postup výstavby budovy
Časový průběh skutečného postupu výstavby:
■ zahájení zemních prací na staveništi na základě stavebního povolení získaného nejdříve jen na šestipodlažní budovu retailu tvořící část podnože budoucího mrakodrapu – září 2011;
■ zemní práce, horninové kotvy a základové konstrukce vlastní věže – březen až září 2012;
■ betonáž dříku věže do šplhacích bednění – listopad 2012 až říjen 2014;
■ práce na TZB, vnitřním vybavení, na interiérech a výsledné podobě fasády – červen 2013 až říjen 2016;
■ oficiální datum dokončení budovy – 23. prosince 2015;
■ zprovoznění nočního osvětlení technických „dutých“ podlaží věže LED svítidly – listopad 2016.

Koncepční řešení nosné konstrukce
Nosná konstrukce budovy 432 PA je moderní variantou systému „tube in tube“ (tubus v tubusu), kde vnitřním tubusem je tuhé deskostěnové železobetonové jádro, vnější tubus tvoří obvodová tuhá železobetonová mřížovina (Tubed Mega Frame). Tvůrci budovy na počátku zvažovali i materiálově smíšené řešení nosné konstrukce, kdy by část budovy byla z oceli a část z betonu, poměrně rychle bylo však zvoleno celobetonové řešení. Jedním z důvodů byla údajně i nechuť Macklowa „potýkat se“ s jistou nevraživostí panující mezi newyorskými betonáři, z nichž mnozí jsou italského původu, a místními „oceláři“, jejichž předkové pocházejí ve vysokém počtu z Irska. Pro svislé nosné konstrukce věže byl v celém jejím rozsahu použit samozhutnitelný vysokohodnotný beton (HPC), pro obvodový tubus navíc v náročné variantě bílého pohledového betonu [1]. Centrální jádro probíhá jako pomyslná páteř budovy nepřerušeně přes celou její výšku, jsou v něm situovány výtahové šachty, schodiště, rozvody TZB a energetických i datových sítí. V úsecích dvojic technických podlaží je mřížovina vnějšího tubusu bez výplně okenních otvorů, takže vítr může volnými okenními otvory procházet a proudit kolem válcového pláště těchto podlaží, čímž je účinek jeho soustředěného působení na budovu účinně rozbíjen (obr. 12). Statický tlak větru na budovu i dynamická složka jeho působení, včetně vortexu a nebezpečí Kármánových vírů, se tím významně redukují.

Mrakodrap má poměr šířky v patě k výšce 1 : 15, což z něj dělá jeden z nejštíhlejších mrakodrapů na světě. Vyřešení důsledků velké štíhlosti je typicky hlavním problémem efektivního návrhu mrakodrapů tohoto tvaru [4]. U budov, které mají štíhlostní poměr pod 1 : 7, hraje podstatně vyšší roli jejich odezva při dynamickém namáhání. Kromě zajištění bezpečnosti v souladu s technickými předpisy je u velmi štíhlých mrakodrapů podstatné i zajištění přiměřeného komfortu, který velmi bohatí klienti za své peníze očekávají, tedy jakési „zpřísněné“ podmínky použitelnosti. Jde specificky o omezení amplitudy vodorovného kmitání, tj. o omezení výchylky vrcholu budovy, a omezené zrychlení, tedy frekvenci tohoto kmitání.

Bez zmíněné úpravy tvaru a pláště budovy 432 PA by podle výpočtu mohlo dosáhnout vodorovné zrychlení při kmitání vyvolaném větrem až 0,03 g (0,3 m/s²), což je hodnota, která lidi obvykle probudí ze spánku, většinu z nich vyděsí a některé osoby přinutí k úniku z budovy. Zkouškami modelu budovy ve větrném tunelu v laboratořích RWDI v Kanadě bylo zjištěno, že díky úpravám tvaru mrakodrapu kleslo maximální zrychlení na 0,008 g. To je pohyb, který obyvatelé uvnitř budovy sice už nepocítí, případný pohled na „vlnící se“ fasádu by je však přesto mohl zneklidnit, popř. je (jde o velmi náročné, specifické kupce) roztrpčit. K dalšímu snížení kmitání bylo proto použito dvou „laděných“ hmotnostních tlumičů (TMD) hmotnosti (2×) 660 t vyplněných betonem a situovaných ve vrcholu věže na úrovni 80. a 81.NP podél západní a východní stěny budovy (obr. 14). Tyto tlumiče, navržené opět ve spolupráci statika a zkušební laboratoře RWDI, jsou podpírány systémem závěsů a teleskopických vzpěr vybavených hydraulickými válci tak, aby se mohly vychylovat až o 3,45 m. Z důvodů nedostatku místa byly tlumiče navrženy jako kombinace obráceného kyvadla se dvěma tradičními kyvadly na jeho koncích (obr. 13). V případě potřeby, typicky při poryvech silného větru, je na základě dat přenášených ze snímačů umístěných na povrchu budovy iniciováno takové vychylování těžiště těchto tlumičů, které účinně disipuje energii kmitání vlastní budovy, a tím zrychlení a výchylky tohoto kmitání významně snižuje. Dalším významným opatřením, snižujícím kmitání vyvolaného větrem, bylo zvýšení setrvačného odporu horní části budovy zesílením betonových stropních desek z 0,25 m na 0,46 m. Těmito technologickými a konstrukčními zásahy byly velikost i rychlost kmitání sníženy natolik, že jsou lidskými smysly nepozorovatelné.

Ke zvýšení tuhosti budovy a její odolnosti proti kmitání přispívá i použití nůžkového tvaru schodiště, protože tím byla snížena půdorysná plocha, kterou by šachta obvyklého schodiště v jádru budovy jinak zabrala, o 19 m². Podestové desky a schodišťová ramena jsou prefabrikované, do jádra byly osazovány následně po jeho monolitické betonáži. Použití nůžkového tvaru schodiště pomohlo v případě věže 432 PA zvládnout zdařile i další zásadní problém velmi štíhlých vysokých mrakodrapů, kterým je zajištění uspokojivě velkého poměru užitné plochy vůči celkové ploše podlaží, tedy minimalizace plochy zabrané v rámci průřezu věže prvky nosné konstrukce a nezbytným technickým zařízením a vybavením – a maximalizace plochy komerčně nebo účelově využitelné.

Výstavba velmi vysokých budov je obecně mimořádně nákladná, snahou autorů návrhu těchto budov je proto vždy maximálně zjednodušit stavební a technologické postupy a využívat efektu opakovatelnosti materiálů, jejich sestav, cykličnosti všech postupů prováděných pracovníky – a to pokud možno ve stále stejném rytmu. Při výstavbě mrakodrapu 432 PA se podařilo tyto zásady naplnit nadstandardně, betonáž přes 400 m vysokého dříku věže víceméně konstantního čtvercového průřezu trvala přesně dva roky, od listopadu 2012 do října 2014, a proběhla velmi hladce.

Základové konstrukce
Pevný a kompaktní skalní podklad, známý manhattanský svor, se v místě věže 432 PA nachází zhruba 13 m pod uliční úrovní. Mezi zářím 2011 a květnem 2012 byla vybudována a kotvenými betonovými pažicími stěnami zajištěna otevřená stavební jáma tvaru L, hloubky 13,7 m. V průběhu její výstavby byly zbourány i dvě dodatečně vykoupené budovy podél 57. ulice, zachované sousední budovy byly podchyceny řadami zemních kotev. Dno jámy bylo srovnáno střílením i odvrtáním a pečlivě vyčištěno. Pro hloubení jámy, rozrušování a drcení horniny, nakládání vytěženého materiálu, ale částečně i pro ukládání čerstvého betonu v omezeném prostoru jámy byla nasazena trojice univerzálních hydraulických rypadel Hitachi (Zaxis 800 a 850) vybavených sadou efektivních výměnných nástavců výložníku.

Vlastní základy věže jsou s ohledem na mělce uložené skalní podloží relativně jednoduché. Pod každým ze sloupů vnějšího rámového tubusu jsou krátké šachtové pilíře, vlastně spíš vyšší základové patky nabetonované přímo na obnažený povrch svorového masivu. Vzhledem k tomu, že pro některé zatěžovací stavy hrozí tahové namáhání sloupů v patní spáře a případně ztráta stability věže jako tuhého celku, jsou patky sloupů proti nadzvednutí ukotveny do skály svazky tyčových horninových kotev (DCP rock anchors SAS 835/1035 Ø 75 mm) průměrné délky 26 m (obr. 15). Pod stěnami jádra je silně vyztužený základový pás. Do jednotlivých patek sloupů i do pásu pod jádrem byly ukotveny nejnižší segmenty armokošů betonářské výztuže s nastraženými závitovými spojkami svislých výztužných tyčí profilu 63,5 mm. Budování základových konstrukcí bylo zakončeno betonážemi tří výškově odsazených částí základové desky: podzemních prostor s parkingem podél 56. ulice, části podnože mrakodrapu s prodejnami podél 57. ulice a konečně základové desky pod půdorysem vlastní věže. Kromě betonáže základové desky nebyl pro založení použit čerpaný beton. Čerstvý beton se dopravoval z uliční úrovně skluzem do lopaty jednoho z rypadel a ukládal se – po popojetí k příslušné části základů – násypkou přímo z natočené lopaty rypadla.

Svislé nosné konstrukce
Železobetonové jádro budovy má v půdorysu tvar čtverce o straně 11,28 m. Jeho stěny mají proměnnou tloušťku, u paty budovy 0,76 m, ve vrcholku věže 0,30 m. Čtyři stěny obvodového železobetonového tubusu jsou tvořeny tuhými rámovými mřížovinami vždy ze šesti vertikálních sloupů a sledu vodorovných „parapetních“ nosníků situovaných v úrovních stropních konstrukcí. Budova má celkem 24 obvodových sloupů (staticky stojek stěnových rámů) o konstantní šířce 1,12 m. Příčný rozměr sloupů (kolmý k fasádě) je proměnný, u paty budovy činí 1,98 m, ve vrcholku věže 0,51 m. Výška parapetních nosníků (staticky příčlí stěnových rámů) je shodná s šířkou sloupů, tj. činí 1,12 m.

Svislé nosné konstrukce mrakodrapu jsou ze samozhutnitelného vysokohodnotného betonu, do 38.NP pevnosti 96,5 MPa (14 000 psi), od 39.NP do 51.NP pevnosti 82,7 MPa (12 000 psi) a od 52.NP výše pevnosti 68,9 MPa (10 000 psi). Obvodový tubus je proveden z pohledového samozhutnitelného bílého betonu [2], jádro a stropní desky z betonu standardní šedé barvy. Pro podzemní část budovy mimo věž byl použit beton pevnosti 55,1 MPa (8 000 psi). Pro betonáž jádra a obvodového rámového tubusu použila firma Roger & Sons Concrete, která byla dodavatelem betonové nosné konstrukce věže, v subdodávce dvě sestavy šplhacího bednění rakouské firmy Doka (obr. 16), a to včetně jejích zkušených pracovních čet. Jádro bylo betonováno specializovanou sestavou bednění Super Climber SCP přizpůsobeného potřebám stavebního trhu USA a vybaveného systémovým rámovým bedněním Framax Xlife (obr. 17). Sestava se posouvá synchronizovanými lisy opřenými o dostatečně ztvrdlý beton nižších podlaží sama bez jakékoliv potřeby jiných zařízení, např. jeřábů. Používá se dutých hydraulických lisů s velmi dlouhými válci. Sestava se zdvihala v jediném kroku vždy o 4,72 m, zdvih trval standardně 30 min.

Pro betonáž obvodového rámu byla použita sestava šplhacího bednění a pracovních plošin Xclimb 60 vybavená speciálním rozevíracím bedněním sloupů a parapetních nosníků. Toto bednění mělo nerezové vytvářecí plochy dodané německou firmou Nirosta zajišťující požadovanou kvalitu povrchu pohledového bílého betonu (obr. 20). Sestava měla pracovní plošiny v pěti výškových úrovních. Na úrovni +1 probíhala betonáž, na úrovni 0 odsun, ošetřování a nastavování ploch bednění. Úrovně –1 a –2 sloužily k obsluze hydraulických válců. Na nejnižší úrovni –3 se prováděla kontrola povrchu betonu a jeho případné opravy. Spolu se sestavou šplhacího bednění obvodového rámu se posouval i ochranný „kokon“ (protective cocoon), bezpečnostní síť sahající přes pět podlaží budovy a obalující sestavu bednění na celou její výšku (obr. 18 a 19). Tento v současnosti už standardně používaný ochranný prvek je schopen zamezit nejen případnému pádu pracovníků, ale díky hustotě sítě a konstrukčnímu řešení jejího uchycení i pádu jakéhokoliv kusu materiálu nebo nářadí z věže na zem, protože by jejich následky mohly být s ohledem na výšku pádu fatální.

Obvyklé sledování prostorové geometrie postupně betonované věže a nastavování potřebných poloh šplhacích bednění bylo v případě velmi štíhlé věže 432 PA, prakticky bez ustání se pohybující v důsledku větru, stavební činnosti a změn teploty, zvlášť náročným úkolem. K jeho zvládnutí byl poprvé použit inovovaný systém vertikálního vyrovnávání (Innovative Vertical Alignment System) firmy Leica Geosystems, jehož původní verze byla aplikována při výstavbě mrakodrapu Burdž Chalífa v Dubaji a později např. i pro věž One World Trade Center. Systém integruje geodetická data streamovaná v reálném čase z několika na sobě nezávislých zdrojů: 1 – polohová GPS (USA) a data systému GLONASS (Rusko) ze čtyř GNSS (Global Navigation Satellite System) snímačů umístěných na nárožích šplhacího bednění obvodového rámu budovy, 2 – data odvozená z optických paprsků odrážených čtyřmi všesměrně odraznými hranoly Leica 360° umístěnými na bednění těsně pod GNSS snímači, 3 – data z dvouosých inklinometrů Leica Nivel200 citlivosti ±0,2 arcsec, které byly během výstavby věže osazovány počínaje 1.PP každých deset až dvanáct pater, 4 – korekční data o okamžitém lokálním větru a teplotě z vlastní meteorologické stanice vybudované v průběhu výstavby na rostoucí věži.

Už od listopadu 2011 probíhal náročný výběr dodavatele čerstvého betonu ze tří renomovaných firem. Soutěž provázel velký počet průkazních zkoušek betonu různého složení a zkušebních betonáží modelujících reálně očekávatelné situace na stavbě. Šlo o první použití vysokohodnotného betonu pro nosnou konstrukci mrakodrapu v celém jeho rozsahu na území USA. Výběr dodavatele readymixu trval osm měsíců a na doladění jednotlivých složení čerstvého betonu se pracovalo ještě dalšího půl roku. Teprve potom, v prosinci 2012, bylo možné i z titulu připravenosti složení betonu přistoupit k betonáži prvních nadzemních podlaží věže, protože právě ta jsou viditelná zblízka, a tudíž právě jejich pohledové kvality musí být dostatečně vysoké. Čerstvý beton dodávala na stavbu firma Ferrara Brothers Bulding Materials, ta na návrzích betonových směsí úzce spolupracovala s americkou filiálkou německého koncernu BASF Corporation, mj. významným dodavatelem příměsí a přísad do betonu.

Skutečně mimořádnou technickou a technologickou výzvu při tom představovaly hlavně požadavky na samozhutnitelný bílý beton. Bílý cement, který má obsah šedě barvícího celitu ve slínku jen cca 1 %, sice přispívá k žádoucímu zvýšení pevnosti betonu, zároveň však zvyšuje i lepivost čerstvého betonu, čímž zhoršuje jeho čerpatelnost. I čerstvý samozhutnitený bílý beton musel však být spolehlivě čerpatelný až na vrcholek více než 400 m vysoké konstrukce a následně zůstat ještě dostatečnou dobu zpracovatelný. Kromě toho bylo třeba, aby měl po vytvrdnutí precizní povrch a dostatečně světlou, „bílou“ barvu, která musí zůstat dlouhodobě barevně stejnorodá v celém rozsahu hotového mrakodrapu. Barva ztvrdlého bílého betonu byla zpočátku nevyhovující, měla namodralý odstín v důsledku používané vysokopecní strusky. Během dlouhé řady zkoušek se však podařilo razantně zlepšit kvalitu dosaženého povrchu i bělost jeho barvy, mj. zredukovat trhliny od smršťování, minimalizovat kaverny a šmouhy odlišně bělavých odstínů. Ještě v počáteční fázi výstavby věže panovaly obavy o stejnorodost bělavého vzhledu pohledového betonu obvodového pláště. Betonáž prvních nadzemních podlaží totiž probíhala v samotném závěru roku 2012 při relativním nedostatku slunečního svitu, který použitý bílý beton potřebuje k rychlejšímu vzhledovému dozrávání. Od jara 2013 bylo však zjevné, že se receptura bílého betonu povedla a že se zavedené technologické postupy osvědčují [3].

Základní požadavky, které byly u věže 432 PA kladeny na čerstvý beton při jakémkoliv počasí (a skutečně dosažené hodnoty):
■ válcová pevnost po 56 dnech: min. 96,5 MPa (dosaženo bylo 141 MPa);
■ modul pružnosti po 56 dnech: min. 50 GPa (dosaženo bylo 52,9 GPa);
■ vodní součinitel: max. 0,25;
■ tekutá konzistenci třídy SF3 s průměrem rozlití min. 762 mm;
■ spolehlivá čerpatelnost v jediném kroku na celých 420 m výšky budovy;
■ barva a stabilitu vzhledu pohledového bílého betonu;
■ nízký vývoj hydratačního tepla: teplota v betonu max. 71 °C (dosaženo bylo max. 64 °C);
■ nízké smršťování;
■ dobrá zpracovatelnost po dobu minimálně 2 hodin;
■ rychlý náběh tvrdnutí: po pěti hodinách po uložení bylo třeba, aby byl beton „walking-hard“, tj. muselo se po něm dát chodit.

Z environmentálních důvodů bylo u betonu jádra budovy a stropů nahrazeno 70 % obvyklého množství klasického portlandského cementu pucolánovými a latentně hydraulickými příměsemi na bázi jemně mleté granulované vysokopecní strusky a metakaolinu Metamax. V realizovaných směsích bylo použito mj. superplastifikátoru MasterGlenium 7500, přísady pro zachování konzistence čerstvého betonu MasterSure Z 60 a dále i přísady MasterSet DELVO umožňující řízenou hydrataci cementu.

Pro čerpání betonu do výšky bylo použito dvou osvědčených čerpadel BSA 14000 německé firmy Putzmeister Concrete Pumps. Beton byl podle potřeby vytlačován jedním ze dvou potrubí vedených po fasádě budovy do rozdělovače umístěného na roštové ocelové konstrukci šplhacího bednění jádra. Jedno potrubí sloužilo k dopravě šedého betonu jádra a stropů, druhým byl čerpán bílý beton obvodového tubusu. Rozdělovač distribuoval pomocí výložníku čerstvý beton do stěn jádra, sloupů a nosníků obvodového roštu i do stropních desek. Vzhledem k tomu, že se střídavě používal k ukládání šedého i bílého betonu, musel být po každé betonáži zvlášť pečlivě čištěn. Standardní rychlost ukládání betonu byla 30 až 38 m³ za hodinu. Rychlost čerpání bílého betonu nesměla s ohledem na jeho vlastnosti přesáhnout 18 až 20 m³ za hodinu. V nejnižších podlažích byl čerstvý bílý beton dopravován v betonážních koších (bádiích) věžovými jeřáby. Celková spotřeba konstrukčního betonu činila 53 500 m³ (133 750 t).

Jako hlavní betonářská výztuž sloupů a zčásti i stěn jádra byla použita vysokopevnostní betonářská ocel SAS Grade 97 Steel (SAS 670/800) profilu 63,5 mm (#20) s pevností na mezi kluzu 670 MPa (97 ksi). Těchto masivních výztužných prutů bylo použito 2 650 t. Tato výztuž je relativně velmi drahá, její použití v exponovaných situacích ovšem významně šetří čas a pracovní síly. Vzhledem k tomu, že je jeden prut jakosti Grade 97 staticky ekvivalentem pěti prutů běžně používané oceli jakosti Grade 60, došlo tímto způsobem k výraznému „vylehčení“ armokošů sloupů a dosáhlo se jejich podstatně kvalitnějšího probetonování. Vzhledem k velkému průměru byly výztužné pruty sloupů stykovány výhradně závitovými spojkami. Výztuž byla předem sestavována do armokošů, pro zajištění přesné polohy masivních a těžkých prutů (1 m ≈ 24,8 kg) se používalo tuhých ocelových šablon. Armokoše obvodových sloupů měly standardně hmotnost 8,2 t (obr. 21). Armokoše parapetních nosníků měřily 27,4 m, byly sestavovány z betonářské oceli SAS Grade 80 Steel v plné délce strany půdorysu věže. I v tomto případě byla hlavní betonářská výztuž stykována závitovými spojkami a její pozice byly fixovány tuhými šablonami. Přesná a dobře fixovaná poloha masivních prutů výztuže umožňovala velmi efektivní vsazování celých dlouhých armokošů parapetních nosníků jeřábem do všech „nastražených“ armokošů jedné řady obvodových sloupů naráz. Spotřeba betonářské výztuže činila celkem 11 340 t.

Velký tlak na rychlost výstavby, která je základní podmínkou ziskovosti developerských projektů, a na minimalizaci dopravních komplikací a environmentální zátěže v exponovaném centru hustě zastavěného velkoměsta vyústil v New Yorku při výstavbě betonových výškových budov v posledních letech v zavedení dvoudenního technologického cyklu. Rychlost výstavby velmi exponované budovy 432 PA, při níž se používalo mj. dvou druhů vysokopevnostního betonu a dvou sestav šplhacího bednění, se od srpna 2013 ustálila na třídenním až čtyřdenním cyklu, za týden tak bylo budováno 1,5 až dvě podlaží, v průměru šest až sedm standardních podlaží za měsíc. Po většinu doby se na stavbě pracovalo ve dvou směnách v šestidenních pracovních týdnech.

Pro dopravu materiálu na staveništi byly v první fázi výstavby použity postupně dva šplhací věžové jeřáby Favco: nejdříve Favelle Favco 760D na straně 56. ulice, následně ještě Favelle Favco 440D na straně 57. ulice. Oba šplhací jeřáby byly situovány vně dříku věže a postupně přikotvovány k rostoucímu obvodovém tubusu budovy. Svou činností sice konstrukci věže namáhal každý z jeřábů obvyklým způsobem, vzhledem k enormní štíhlosti budovy a požadavkům na vzhled bílého betonu se ovšem od jisté její výšky stala namáhání dvojicí jeřábů vzhledem ke své velikosti i charakteru neúnosnými. Při dosažení 40. podlaží tak byly oba jeřáby Favco postupně sníženy, pak i zcela odstraněny a vertikální dopravu materiálu a výrobků na staveništi převzal výkonný elektrický šplhací jeřáb Potain MR 415 umístěný na vrcholku věže. V použité konfiguraci měl nosnost až 24 t a rychlost navijáku až 270 m/min. Tento jeřáb konstantní výšky 64 m byl kotven v dočasných otvorech ve stropních deskách a šplhal v nich pomocí opřených hydraulických lisů.

Vodorovné nosné konstrukce a příčné ztužení budovy
Betonové stropní desky mají standardně tloušťku 254 mm (10 palců), v horní části budovy, od 60.NP po 78.NP, je tloušťka stropů za účelem zlepšení odezvy budovy při dynamickém namáhání od větru zvětšena na 457 mm (18 palců). Na nosné betonové stropní desce spočívá „plovoucí“ betonová podlahová vrstva tl. 152 mm, v níž jsou umístěny sítě a rozvody TZB. K napojování dvousměrně pnutých stropních desek vně jádra na stěny jádra, které bylo betonováno v předstihu dvou až tří podlaží, se používalo vylamovacích lišt Dayton Superior D55 MetalStrip a závitových spojek betonářské výztuže. K podepření bednění stropních desek sloužil systém robustních ocelových podpěrných věží Doka Staxo 100. K opakovanému přemísťování bednění stropů mezi podlažími bylo s výhodou užito systémové plošinové zvedací zařízení Doka TLS (Table Lifting Systém), takže ani k této činnosti nebyly potřeba věžové jeřáby.

Na pěti výškových úrovních (viz tab. 3) je jádro budovy tuze propojeno s obvodovou mřížovinou systémem megapříčlí (outriggers). Ty mají podobu čtyř dvojic tuhých, silně vyztužených stěnových nosníků, vlastně ocelobetonových smykových stěn vetknutých vnitřními konci do jádra a vnějšími konci napojených na skryté, mohutně vyztužené deskové trámy vetknuté do křížení sloupů a parapetních nosníků obvodové mřížoviny (obr. 22 a 23). Outriggers mají výšku přes dvě podlaží a jsou až na jedinou výjimku umístěny na dvojicích technických podlaží, aby prostorově neomezovaly podlaží s byty [5].

Byty ve věži 432 Park Avenue a jejich ceny
V budově je oproti 125 původně avizovaných apartmánů evidováno v současnosti bytů „jen“ 104. Jejich počet se vytrvale zmenšoval v důsledku toho, že byla řada bytů realizována s většími užitnými plochami, než se původně předpokládalo, a jejich počet na jednom podlaží klesl, typicky ze tří nebo čtyř na byty dva. Ukázalo se, že velká část lidí, kteří mají zájem o byty na této luxusní úrovni luxusu, preferuje co nejprestižnější, až marnotratně prostorné apartmány a především za ně je ochotna zaplatit astronomické částky. Užitná plocha bytů situovaných od 18.NP výše se pohybuje od 135 do 767 m².

S tím, jak mrakodrap rostl do výšky a přitahoval stále větší pozornost, zvyšoval developer postupně ceny bytů v budově. V květnu 2012 se uváděla cena 48 500 USD/m², v září 2012 pak 62 500 USD/m², v únoru 2014 už 74 200 USD/m². V roce 2016, kdy byla prodána většina bytů v budově, činila cena za 1 m² užitné plochy 65 000 až 80 000 USD. Zvyšování cen bytů ve věži 432 PA ovšem v zásadě jen kopírovalo trend překotného zvyšování cen bytů v New Yorku, k němuž došlo mezi lety 2013 a 2016. Po cenovém poklesu v roce 2009 se až do srpna 2012 udržovala průměrná cena bytu na Manhattanu na úrovni 11 300 až 11 650 USD/m². Prudký růst ceny manhattanských bytů začal v průběhu roku 2013, už v únoru 2014 se jejich průměrná cena dostala na 14 670 USD/m² a zatímního vrcholu dosáhly ceny bytů na přelomu let 2016 a 2017 (obr. 24), činily v průměru skoro 17 150 USD/m² (1 800 USD/ft², cca 400 tis. Kč/m²). Během čtyř let, mezi srpnem 2012 a srpnem 2016, tak stouply ceny bytů o 72 %, v průměru o 18 % ročně! Od počátku roku 2017 až do počátku roku 2020, kdy vypukla pandemie covid-19, však ceny bytů na Manhattanu opět zvolna klesaly.

Realizované ceny bytů ve věži 432 PA se pohybovaly od 5 mil. USD při užitné ploše 132 m² (37 880 USD/m²) do 87,7 mil. USD (114 340 USD/m², cca 2,63 mil. Kč/m²), které zaplatil saudskoarabský realitní magnát Fawaz Al Hokair za apartmán o 767 m² v nejvyšším, 79.NP, ve výšce 392 m. K prodeji prvního bytu došlo počátkem ledna 2016, a to za cenu 18 116 000 USD. Šlo o byt s plochou 372 m² zaujímající západní polovinu 19.NP. Mezi kupci bytů tvoří občané USA dvě třetiny, z toho celá jedna třetina jsou boháči z New Yorku. Poslední třetinu tvoří zahraniční kupci, především z Číny, zemí oblasti Perského zálivu, z Ruska a Jižní Ameriky. Souhrnná prodejní cena bytů ve věži se z původních 2,4 mld. USD vyšplhala na 3,1 mld. USD. Interiéry prvních prodaných bytů navrhla architektka a designérka Deborah Berke, od roku 2016 děkanka renomované Yale School of Architecture, a její studio Deborah Berke Partners ve spolupráci s firmou Bentel & Bentel Architects. Základní premisa, o níž se opíral koncepční přístup Berke k interiérům v budově, byla jednoduchá: „Neexistuje žádné rozpočtové omezení, design musí být prostě fantastický.“

Nejmenší z garsoniér umístěných na 14. a 15.NP měří 31,8 m². Tato tzv. studia kupují majitelé apartmánů z vyšších pater věže spolu se svými vlastními byty, tyto garsoniéry nejsou samostatně prodejné. Jsou určeny především k ubytování najatého pomocného personálu. Je to luxusnější – a výrazně dražší – varianta mnohem obvyklejšího sdílení stejného bytu, v němž mají sloužící (au-pair, kuchařky, pomocnice v domácnosti apod.) jen svoje pokojíky (maid rooms). Protože ovšem jen málokdo z majitelů užívá svůj apartmán v budově 423 PA k pravidelnému a dlouhodobějšímu bydlení, je skutečné využití těchto garsoniér ve výsledku jiné. Většinou slouží k nárazovému ubytovávání hostů nebo k pronajímání blízkým osobám. Ceny garsoniér se původně (v květnu 2012) pohybovaly v rozmezí 1,03 až 1,85 mil. USD. Jen do června 2013 ovšem jejich cena stoupla o 50 %, na 1,55 až 2,77 mil. USD.