Státní fond rozvoje bydlení a aktuální úkoly bytové politiky

Jaké jsou současné aktuální úkoly státní bytové politiky ČR?
Součástí bytové politiky jsou, kromě právních opatření, také určité pozitivní ekonomické stimuly na podporu procesů, které nelze ponechat pouze volnému působení trhu. V některých oblastech soukromí investoři dostatečně nevyvíjejí potřebnou aktivitu - například v nabídce nájemního bydlení, a je potom třeba, aby určitá společenská síla - například stát - trhu napomohla účelnými formami investičních podpor. Je ovšem důležité, jakým způsobem se realizuje cíl podpořit nebo stimulovat tyto procesy. Možností je celá řada. V určité době měly například svoji funkci přímé dotace poskytované obcím a jsem přesvědčen, že ji celkem dobře splnily. Dnes je však situace jiná. Jednak je třeba do těchto investičních procesů zapojit soukromé investory a za druhé je třeba modernizovat nástroje podpory tak, aby odpovídaly současné ekonomické situaci a nezatěžovaly stát enormními náklady.

Například formou úvěrových a garančních nástrojů?
Jistě, tyto efektivnější a fiskálně méně náročné nástroje vyjdou stát výrazně levněji. V tom je určitá výhoda mimorozpočtových fondů, které mohou, na rozdíl od ministerstev a dalších institucí státního rozpočtu, realizaci takovýchto pro stát výrazně výhodnějších produktů zajišťovat.

Ze studie stavu bytového fondu v bytových domech postavených panelovou i nepanelovou technologií (Panel SCAN 2009), kterou si SFRB objednal, mimo jiné vyplývá, že k 31. 12. 2008 bylo dotčeno určitými prvky obnovy 659 414 panelových bytů s celkovými náklady cca 106 miliard korun.
Ano, z této statistiky za období 1992-2008 je patrné, že celkovou rekonstrukcí prošla zatím přibližně třetina panelových bytových domů. V dalších domech byly sice provedeny některé kroky směřující například k zateplení, ale jde pouze o dílčí zásahy, nikoliv o komplexní obnovu a modernizaci, a tak ještě řada nezbytných oprav a modernizací čeká. Na druhé straně zatím nebylo žádným způsobem prvky obnovy dotčeno cca 539 000 panelových bytových jednotek a cca 843 000 bytových jednotek v domech vystavěných jinou než panelovou technologií. Celkem tedy nebylo vůbec ani započato s rekonstrukcí 1 383 000 bytových jednotek z celkového počtu 2 160 730 v bytových domech. Pro odstranění jakéhosi ?investičního dluhu? v této části bytového fondu bude zapotřebí cca 575 miliard korun.

Zmiňovaná studie udává, že zejména v devadesátých letech byla řada stavebních zásahů realizována nedostatečným nebo dokonce chybným způsobem.

Dělo se tak zejména z důvodů nedostatku zkušeností a odborné připravenosti investorů, nevhodným výběrem nových zahraničních materiálů a výrobků a nesprávnými technologickými postupy. Bohužel, někdy i nekvalitní prací některých dodavatelských firem. Jako jeden z pozitivních efektů podpůrného programu NOVÝ PANEL a jako výsledek jeho poradenské a informační činnosti se dnes ukazuje lepší informovanost a lepší orientace investorů v poměrně složitých otázkách rekonstrukcí, modernizací i zateplování domů. Přesto ovšem jejich optimální rozsah a výrazné zvýšení kvality je stále aktuální a věřím, že právě náš program v ní dokáže plnit velmi důležitou roli.

Od 1. května minulého roku hovoříme o programu NOVÝ PANEL, který byl rozhodnutím vlády rozšířen na podporu rekonstrukcí, modernizací a zateplování všech bytových domů, bez ohledu na to, jakou technologií byly postaveny.
Novela nařízení vlády, která vyšla pod číslem č. 118/2009 Sb. a změnilo se jí původní nařízení vlády č. 299/2001 Sb., přinesla několik podstatných změn. Jednou z nich je zmiňované rozšíření podpory rekonstrukcí, modernizací a zateplování také na bytové domy postavené nepanelovou technologií. Další změnou je diferenciace výše státní podpory do tří hladin - tedy úrokové dotace do výše 2,5; 3 a 4 procentních bodů podle toho, jak je záměr investora rozsáhlý. Smyslem diferenciace je snaha nenásilnou ekonomickou cestou stimulovat vlastníky bytových domů, aby volili co nejkomplexnější formu obnovy a co nejdůkladnější zásahy k úsporám energií. Program poskytuje jednak úrokové dotace, jejichž cílem je snížit úrokové zatížení úvěru investora, jednak nabízí záruky Českomoravské záruční a rozvojové banky, jejichž cílem je usnadnit přístup investora k úvěru.

Novela č. 118 z roku 2009 přinesla také pravidla pro souběh podpor z programu NOVÝ PANEL a z programu Zelená úsporám, který je realizován SFŽP.

Investor v současné době může za určitých podmínek využít jak úrokové dotace z programu NOVÝ PANEL, tak i přímé dotace z programu Zelená úsporám. Tyto dotační nástroje se mohou ?sejít? v rámci obnovy jednoho bytového domu, ale nelze je současně uplatnit na realizaci jednoho stavebního opatření. Příloha č. 2 nařízení vlády č. 299/2001 Sb., ve znění pozdějších novel, obsahuje seznam jednotlivých prací a oprav celkem 38 položek, na které lze poskytnout podporu z programu NOVÝ PANEL. Položky zateplení, na které investor přijme dotaci ze Zelené úsporám, nemohou být současně předmětem podpory z programu NOVÝ PANEL. Všechny ostatní zásahy pak mohou být z tohoto programu podpořeny. Ve většině případů však lze s výhodou využít vhodné kombinace dotací z obou programů.

Významnou roli v obou programech zaujímá také odborná pomoc poradenských a informačních středisek (PIS).

Činnost poradenských a informačních středisek považuji za mimořádně důležitou součást našeho programu. Otázky rekonstrukcí, modernizací, zateplování jsou velmi komplikované a pro běžného investora, který není v této oblasti odborníkem, jsou poměrně těžko zvládnutelné. Bez odborné pomoci hrozí, že vložené finance nepřinesou očekávaný efekt. Ať se jedná o volbu vhodných stavebních zásahů, materiálů, technologií nebo někdy o ještě podstatně složitější rozhodování o výběru vhodného dodavatele. Investor se velice často soustředí na cenu a volí nejlevnější nabídku, která ale nemusí být vždy také nabídkou optimální.

Určité nejasnosti vznikají také vzhledem k obsahu seznamu typizovaných konstrukčních soustav bytových domů postavených panelovou technologií.
Seznam typizovaných konstrukčních soustav byl zvolen s určitým záměrem, aby postihl právě ty konstrukční soustavy, které celkovou obnovu nejvíce potřebují, a zajistil jim jakousi vyšší kvalitu. Nejde proto striktně jen o stavby z prefabrikovaných betonových dílců. Zmiňovaný seznam není samozřejmě výlučný. Smyslem státních dotací je vést investora k tomu, co je považováno za důležitý cíl státní bytové politiky, proto se za jeho splnění nabízí určitá podpora. Zde se uplatňuje také role PIS, která ve stanovisku zpracovávaném pro Českomoravskou záruční a rozvojovou banku odpovědně potvrdí, zda daný záměr investora skutečně odpovídá podporou nastaveným podmínkám.

Jaký je v současné době zdroj financí Státního fondu rozvoje bydlení (SFRB)?
SFRB je mimorozpočtovým fondem a nedostává žádné prostředky ze státního rozpočtu. Zčásti používá své finanční prostředky získané v dřívější době převody z Fondu národního majetku z výtěžků privatizace pro revolvingové hospodaření - tedy pro návratné nástroje, ale současně byl řadu let úkolován vládou a Poslaneckou sněmovnou k provádění dotačních titulů, tedy k poskytování nenávratných dotací. Tím se samozřejmě poměrně velká aktiva našeho fondu postupně vyčerpávají. Pravdou je, že zdroj financí pro další období je v tomto momentě velkým otazníkem, který bude muset řešit nová politická reprezentace. Rád bych upozornil na to, že prodloužit životní cyklus stávající bytové zástavby je snahou a také jedním ze základních úkolů státní bytové politiky. To, jestli budou její opatření realizována SFRB nebo jinou cestou, je otázka formy. Prioritní je otázka zdrojové základny pro bytovou politiku.

JUDr. Jan Wagner, ředitel Státního fondu rozvoje bydlení