Soukromá obnova zámku v nízkonákladovém režimu

„Zámek, který nefunguje a nedokáže si na svou údržbu vydělat, je k ničemu,“ říká majitel rokokového zámečku Petr Kučera, který se s rodinou před deseti lety vrhnul do riskantního podniku - najít historickou stavbu, opravit ji a udělat z ní fungující podnik. Jenže to stálo, stojí a ještě bude stát spoustu práce, ale zpětná vazba od návštěvníků i satisfakce z vlastních výsledků za to stojí.

Stav rokokového zámku Nové Hrady v roce 1997

Současný stav rokokového zámku Nové Hrady

Proč jste se rozhodli uskutečnit tento podnik - koupit si zámek?
Jsme s manželkou sice vystudovaní orientalisté, ale už dlouho jsme se zabývali různými rekonstrukcemi bytů, domů, dokonce i roubenky. Postupně jsme šli vždy z menšího do většího a nakonec jsme skončili na zámku... Ne, tak jednoduché to nebylo. Měli jsme nějaký kapitál a byli jsme rozhodnuti investovat do památkově chráněné stavby, kterou bychom mohli obnovit. Také jsme chtěli odejít z Prahy, která je sice krásná, ale pro náš záměr a finanční možnosti nám nemohla nic nabídnout. Poměrně dlouho jsme hledali vhodnou stavbu, sjezdili jsme celou republiku, radili se se známými, až jsme našli rokokový zámek v Nových Hradech. Po rodinné poradě a konzultaci s kamarády jsme konstatovali, že co do velikosti i objemu obnovy jde u Nových Hradů o stavbu, která je na hranici našich možností. A to nás provokovalo. Každopádně to nebylo lehké rozhodnutí, zvlášť pro naše čtyři děti, kterým jsme tím tak trochu narýsovali kariéru.

Kolik jste investovali do koupi zámku?
Kupní cena pro nás nebyla zdaleka nejdůležitější, bylo to asi čtrnáct milionů korun. Spíš nás zajímalo, zdali můžeme finančně zvládnout samotnou obnovu zámku. Problém také byl, že jsme nemohli uvažovat o úvěru, protože se nejedná o běžné podnikání a návratnost investic se může protáhnout na desetiletí.

Počítali jste s komerčním využitím zámku?
Určitě. Obnovit sídlo a uzavřít ho - to si může dovolit jen ten, kdo má nepřetržitý a objemný tok financí mimo tuto činnost. Navíc považujeme za důležité otevřít zámek pro veřejnost i z hlediska památky samotné. Stavba má být svým způsobem svědectvím o době, v níž vznikla, a bude-li nepřístupná veřejnosti, pak toto poselství jen těžko naplní. Proto jsme se snažili ochránit historickou hodnotu památky, a zároveň jsme to chtěli dokázat s omezeným rozpočtem. To ale znamenalo vytvořit zázemí, které by dlouhodobě umožnilo stabilizovat celou činnost. I když mluvím v minulém čase, tak zdaleka nemáme hotovo. Zhodnocení takové investice je mimořádně pomalé, ale zatím máme energii, štěstí na lidi i vzájemnou podporu, takže bychom mohli ještě chvíli vydržet.

Máte přehled, kolik zámků u nás je v podobné situaci jako Nové Hrady?
Myslím, že jich bude maximálně osm, které fungují jako podnikatelský soubor. Ale je těžké srovnávat. Pro tento druh podnikání se nabízí paralela se žurnalistikou. Novinář se může snažit o vysokou informační úroveň své práce, nebo prostě bude psát bulvár. Pokud si zvolí první cestu, bude to složitější a zaujme spíš menší počet zasvěcených, bulvár se naopak dobře prodá, když vám nevadí, že si odborníci budou myslet své. Právě tak někdo udělá ze zámku velkou atrakci - Disneyland se studenty v krojích a kašírovanou minulostí. Nebo můžete na zámku pořádat výstavy a akce spojené s Uměleckoprůmyslovým muzeem či Akademií věd. My se snažíme inklinovat spíš ke druhému způsobu, ale to neznamená, že bych chtěl někoho odsuzovat, když se rozhodne jinak.

Je rozdíl v tom, zda zámek a s ním spojenou komerční činnost provozuje původní majitel, nebo člověk jako vy?
Zástupci aristokracie by se patrně ke svým majetkům uměli chovat nejlépe. Problémem ovšem je, že jen málo z nich restituovalo majetky svých předků v neztenčené podobě. Už první republika jim vzala pole, nicméně i tak jim zůstaly často lesy, které dokázaly zámky uživit. Většina zámků je ale v současnosti ?vykostřena?, což mohu i z osobní zkušenosti potvrdit. Jde v drtivé většině o stavby, které nemají z provozního hlediska budoucnost. Nikdy nemůžeme uvažovat o zámku jako o jedné budově, ale o celém komplexu budov a činností s nimi spojených. K zámkům většinou patřil park, lesy, pole, pivovar, cihelny a tak dále. Současné restituce většinou vypadaly tak, že restituenti sice dostali budovu zámku, ale místo velkostatku už je vedle zámku bytová výstavba, nebo místo parku fotbalové hřiště. Aby zámek opět mohl fungovat, je třeba v konkrétních podmínkách obnovit alespoň část na něj původně navazujícího okolí. K tomu má ovšem každý majitel zámku jiné podmínky, takže tuto otázku nelze jednoznačně zodpovědět.

Nicméně většinou se začíná masivní obnovou; můžete popsat, jak probíhala na Nových Hradech?
Ještě na konci minulého století byla v polovině budovy zámku škola. Ovšem kvůli naprosto neúnosným podmínkám musela být vystěhována. Památkáři následně začali opravovat střechu, ale postupně jim došly peníze. Pak přišla restituce a pochopitelně se přestalo opravovat úplně. My jsme budovu zámku i další přilehlé stavby přejali v dezolátním stavu. Ale měli jsme i jistou výhodu. Samotná konstrukce zámku z roku 1777 nebyla vážněji narušena. Budova je totiž postavena na umělých terasách - jde o opukové plotny, a ty drží. Zdi jsou postaveny rovněž z opuky, pouze nadokenní klenby jsou cihlové. Malta byla také velice kvalitní, s opukou tvoří v podstatě novou skálu. Problémy byly v tomto ohledu opravdu drobné - například nároží, kde dlouhodobě tekla voda, musela být lokálně sanována. V první části obnovy jsme se soustředili nejprve na krov, který rovněž nebyl v úplně špatném stavu. Rozhodli jsme se pro měděnou střechu, což byla náročná záležitost, ale zas nebyla tak fádní jako původní bobrovka. A u střechy také přišlo na první potíže s památkáři. Zprvu požadovali na střechu bobrovku. Teprve po zevrubném propočtu na základě rozteče střešních trámů a váhy bobrovek jsme společně dospěli k názoru, že jejich prvotní požadavek by způsobil neúměrné zatížení a prověšení střechy. Ta byla původně projektována na šindele, což právě rozteče krokví potvrzovaly. Další otázkou bylo osazení, respektive výměna oken. Současná okna byla osazena v devatenáctém století. Z důvodu většího komfortu bydlení byla jednoduchá okna vyměněna za dvojitá a do fasády byl dodatečně při této úpravě vysekán falc. Opět to bylo na diskuzi s památkáři.

Jak si vysvětlujete, že památkáři tak důsledně netrvali na tom, abyste vrátil vše do původního stavu?
To je otázka přístupu. My jsme rozhodně nechtěli jít proti původní historické podobě zámku, spíše naopak. Tím, že zámek nebyl od svého vzniku zásadně přestavován, měli jsme možnost ho ?očistit? a vrátit takřka bezezbytku do původní podoby. Nicméně některé materiály už byly nefunkční, a poté je na vás, abyste měl dost silné argumenty a uměl památkáře přesvědčit, že to, co děláte, je dobrým kompromisem mezi prodloužením životnosti budovy a její historickou autenticitou. Je přece jasné, že při ochraně památek nelze úplně všechno zachovat. Nelze vytvářet schrány na cennosti, které nemají budoucnost, ale znovu z památek udělat fungující stavby. A nezdravý konzervatizmus vede v takových případech většinou k absurditám. Například při soupisu dveří chtěla slečna z památkového ústavu, abych zachoval shnilé dveře z třicátých let minulého století, které byly vyrobeny z měkkého dřeva a nahradily původní z osmnáctého století. Jedny jsem před ní zvedl a ony se doslova rozpadly. Tak jsem udělal repliky těch původních dveří z dubového dřeva. Tím se taky dostáváme k otázce, co je vlastně původní. Všechny staré budovy byly postupně opravovány a upravovány a z dnešního pohledu to nemuselo být vždycky ku prospěchu věci. Ve třicátých letech, při poslední opravě Nových Hradů, byl v módě cement. Tehdy se opravovaly cementem i pískovcové sochy a vypadlé kusy omítky, což je dnes nepřijatelné. Při úpravě hlavních vrat zase nechali původní majitelé potlouct jejich křídla velkými hřeby ve stylu středověké fortifikace. To jsou přece momenty, které opakovat nemusíme, a já se budu snažit odstraňovat balast, který přinesl čas, jako třeba falešné špalety mezi okny. A sem by mířila jedna z mých mála výtek k památkářům, s nimiž jsem nakonec navázal dobrou spolupráci. Památkáři mají většinou malé sebevědomí při rozhodování o dalším osudu stavby a chybí jim větší spjatost s reálným životem.

V tomto jste asi dobrým příkladem pro ostatní. Provedli jste poměrně racionální obnovu bez dramatických sporů s památkáři.
Jak jsem říkal, nemůžu si stěžovat. Naopak, je dobře, že památková péče vůbec funguje, a věřte, ani oni to nemají lehké. Památkáři jsou pod obrovským tlakem těch, kteří mají na mysli pouze byznys, většinou jde o developery. Proto jim vzhledem k omezeným pravomocem a slabosti jejich postavení nezbývá prakticky nic jiného, než restrikce. Dialog s majiteli chráněných staveb skoro vůbec neprobíhá. Přitom jde o partnerství se společným cílem.

Jaké byly další kroky při obnově zámecké budovy?
Důležité je, což už bylo řečeno, že prakticky neproběhla sanace. U oken se měnilo pouze ostění, snímaly se sochařské prvky, docházelo k opravám vnější části zdiva. Co se muselo přebudovat kompletně byl interiér. Musela být samozřejmě obnovena podlaha, čehož jsme využili pro vybudování kolektorů pro sítě. Řešila se celková koncepce obývání budov a s tím i topení a rozvody elektřiny.

Jak jste se poprali s řemesly, to bývá nejobtížnější část obnovy historických budov?
Měli jsme štěstí. Památkářská dílna - huť Parléř ve Vysokém Mýtě - v roce 1997 zrovna končila svou činnost. Několika šikovným řemeslníkům jsme nabídli práci a vytvořili vlastní minihuť. Spokojenost byla na obou stranách. Pánové řemeslníci získali práci na poslední roky před důchodem a my jsme zato měli skvělé řemeslníky stále na místě. Měli jsme dva štukatéry, zedníky, malíře, truhláře...

...takže jste si vlastně zařídili restaurátorskou firmu…
Ano, dá se to tak říci. A vyplatilo se to. Měli jsme například v úmyslu restaurovat pískovcové elementy na schodišti. Jednalo se o to, jak vyčistit starý zašlý pískovec. Na práci jsme, jak je zvykem, vyhlásili tendr a oslovili několik firem. Nejnižší nabídka na uvedenou práci činila tři čtvrtě milionu korun, což pro nás bylo v dané relaci nepřijatelné. Zkusili jsme na to jít jinak. Zapůjčili jsme si ze Švýcarska speciální stroj, najali ještě jednoho řemeslníka a práci udělali s celkovými náklady kolem pětasedmdesáti tisíc. Jsem si přitom jistý, že památkový ústav, který by prováděl tendr za úplně jiných podmínek, by účtoval státu přinejmenším jeden a půl milionu korun. Úředníci pak za námi přicházeli a snažili se vyzvědět, jak se nám daří tak rapidně snížit cenu práce. Bohužel, zkušenost je v tomto případě spíše nepřenosná. Úřady mají své předpisy. Musí vše zadávat na základě tendrů, které ovšem nejsou zárukou nižší ceny. Specializované firmy se mohou na ceny prací domluvit a mnohdy nesmyslně její hodnotu nadsadit. Když jsem se dozvídal ceny na různé práce od poptaných stavebních firem, tak mně střídavě bylo do smíchu a střídavě do pláče.

Jak reagovali na vaši aktivitu obyvatelé Nových Hradů?
Obecní zastupitelstvo nám vycházelo vždycky vstříc. Taky aby ne - mají zájem na turistickém ruchu v regionu. Ale má to i odvrácenou stranu. Venkov obecně je v myšlení neuvěřitelně konzervativní. Existence zámku vysloveně nahrává vzniku dalších podnikatelských aktivit spojených s turistikou, ať už jde o sport nebo ubytování. Pokud se nám podaří přilákat turisty díky zámku do našeho kraje, pak je třeba jejich návštěvu využít a pokusit se jim nabídnout co nejvíc atrakcí, aby zde nezůstali jen na odpoledne, ale třeba dva nebo tři dny. Každý má určitě zkušenosti třeba z rakouských městeček, kde je například hrad, ale třeba taky skvělé víno, cyklostezky, jízdárna, tenisové kurty a já nevím co ještě, zkrátka klasická turistická infrastruktura. Na českém venkově je ale iniciativa lidí zatím slabá a infrastruktura chybí. Pokoušeli jsme se například zajistit u okolních obyvatel letní ubytování, ale neuspěli jsme. Lidé také bůhví proč předpokládají, že živnost, kterou začnou provozovat, jim přinese okamžitě velký zisk. To je ovšem zásadní omyl. Živnost odjakživa sloužila k obživě rodiny, ne proto, aby někdo zbohatnul přes noc. Na tom je například postavena i agroturistika v zahraničí, slouží k vylepšení rodinného rozpočtu.

V jaké fázi se právě nachází obnova zámku?
Zámecká budova je prakticky hotová. Dokončili jsme sýpku, zahradnický domek, který obývá syn s rodinou. Nyní nás čeká ještě jedna důležitá etapa - výstavba nového hotelu, který je nezbytný pro stabilitu celého podniku. V zámku se koná kolem sto dvaceti svateb ročně a ubytování přitom chybí. Vedle zámku proto stavíme z rozbitého statku novou restauraci s možností ubytování. Budova hotelu bude střízlivá, neměla by rozhodně konkurovat architektuře zámku. Ve zbytku pivovaru, který je součástí této stavby bude zázemí provozu. Součástí obnovy areálu je rovněž dobudování parku s farmou, kde chováme daňky a jeleny. Tu chceme přebudovat tak, aby se stala další jedinečnou atrakcí, která přiláká návštěvníky.

Stavíte si laťku hodně vysoko.
Asi ano. Je to dobrodružství, ale daří se to. Víte, mám takovou zpětnou vazbu. Pohybuji se tu často v pracovním oděvu, stříhám keře před zámkem a poslouchám lidi, jak vycházejí z cyklistického muzea, jak si návštěvu pochvalují. V tu chvíli je mně jasné, že to jde dělat i tou cestou, kterou jsme se pustili my.