Realitní trh a jeho příprava na období konjunktury

Klíčem k tomu je správně si odpovědět na otázku, co budou potenciální zákazníci v období konjunktury chtít, jaké budou jejich potřeby a jak a čím je developeři a realitní kanceláře budou moci uspokojit.

Očekávané požadavky zákazníků na realitním trhu
Celosvětový trend ukazuje na renesanci nájemního bydlení. Hypotéky jsou, a i po skončení krize nejspíše budou, pro většinu populace hůře dostupné. Forma nájemního bydlení bude nejméně budoucích pět let dominovat nad soukromým vlastnictvím nemovitosti.

Postupný přechod z nájmu k vlastnictví nemovitosti. Američané nazvali toto propojení Rent to Buy program. Jeho princip spočívá v tom, že si zájemce nejprve byt pronajme a nájemné slouží zároveň jako měsíční splátky na koupi bytu. Obdoba takového postupu je známa z Českých zemí ještě z doby nevolnictví, kdy se pachtovným umořovala koupě zemědělského pozemku. Zajímavý by mohl být tento postup jak pro developery, tak pro hypoteční banky.

Z hlediska velikosti bytů lze očekávat poptávku po bytech střední velikosti, tzn. o ploše v průměru okolo 65-85 m2.

Zajímavým segmentem budoucnosti by mohly být byty s jednou nebo dvěma pracovnami. Krize s největší pravděpodobností prokáže, že je mnohem levnější nechat zaměstnance pracovat doma, než najímat velké kanceláře, resp. celé kancelářské budovy s vysokou režií (voda, plyn, elektřina, platba za správu budovy, parkovací prostory atd.). Není vyloučeno, že se touto cestou vydá i státní správa. Všude, kde to jen trochu bude možné, zaměstnavatel raději nechá zaměstnance pracovat doma a přispěje jim na nájemné a internet.

Druhým zajímavým segmentem budoucnosti by mohly být byty pro seniory. Populace celosvětově stárne. Dá se očekávat jejich poptávka po menších bytech blízko centra, aby neměli daleko k lékaři, do kina či do divadla.

Z hlediska technologie výstavby bytů bude zákazník nejspíše požadovat nízko- energetické domy. Raději si připlatí na pořizovací cenu, aby měsíčně placené režijní náklady na provoz bytu byly co nejnižší (poplatky za vodu, plyn, elektřinu).

Segmentu luxusního bydlení se krize nijak nedotkne a poptávku po něm lze očekávat i po odeznění krize. V krizi lze zbankrotovat, ale také nesmírně zbohatnout.

Zajímavý vývoj může nabrat trh rekreačního bydlení. Je predikován signifikantní nárůst nezaměstnaných. Mezi nimi bude minimálně třetina chatařů a chalupářů, kteří se budou snažit svoji nemovitost prodat, aby dorovnali výpadky v rodinných rozpočtech. Není vyloučen jejich cenový pokles o 30-50 %.

Zajímavým segmentem by mohly být i byty u moře pro seniory, na což naši developeři i hypoteční banky málo myslí. Je známo mnoho případů, kdy sdružili své finanční prostředky rodiče a jejich pracující děti a společně si koupili dům nebo byt u moře. Rodiče tam v teple tráví zimu a děti za nimi - na letní prázdniny - posílají vnoučata. Jedná se o celosvětový trend a není žádný důvod, proč by se neměl prosadit i v České republice, zvlášť když byty u moře dnes stojí prakticky stejně, jako u nás doma.

Demografické vlivy a poptávka po bydlení. Děti z baby boomu ze sedmdesátých let mají problém s bydlením většinou vyřešený. Na poptávku po bydlení dětí od ?dětí z baby boomu? konce sedmdesátých let tak bude potřeba počkat 20 až 25 let. Navíc řada zahraničních pracovníků kvůli krizi ztratí zaměstnání a z České republiky odejde, takže poptávka po bytech i po skončení krize bude spíše stagnovat. (Projekci vývoje obyvatelstva do roku 2050 najdete na adrese: http://www.czso.cz/csu/2003edicniplan.nsf/p/4020-03)

Exekuce a propadlé zástavy. Již dnes je v rukou exekutorů 100 000 bytů po celé republice. Jejich počet v průběhu krize se může až zdvojnásobit. Klíčovou otázkou bude, jak je vrátit na trh s byty. V USA to řešili vznikem portálu foreclosure.com, kde je lze na jednom místě najít. Obdobný portál by měl v režii bank a exekutorů vzniknout i u nás.

Dramatický pokles poptávky očekává kancelářské prostory a není jediný důvod, proč by se po skončení krize měla nějak dramaticky zvýšit. Kancelářských prostor je nadbytek a ještě jim bude konkurovat práce doma.

Stejný pokles lze očekávat i v oblasti nemovitostí spjatých s cizineckým ruchem, zejména hotelů, restaurací a malých obchodů. V současnosti se dostávají do finančních potíží mnohé restaurace a obchody, a to i na tak prvotřídních adresách, jakými jsou Pařížská a Karlova ulice. Pád cen těchto nemovitostí bude v řádu nejméně 30 %.

Další dramatický pokles lze predikovat u menších obchodů, kde se projeví snížená kupní síla obyvatelstva a jejich menší možnost poskytovat slevy a konkurovat tak velkým obchodním řetězcům. Velké obchodní řetězce budou na sníženou kupní sílu reagovat dalšími fúzemi.

Největší propad i nízkou poptávku do budoucna se očekává na trhu výrobních prostor. Krize ukazuje, že minimálně 30 % je jich už dnes nadbytečných.

Naopak velká budoucnost čeká zemědělskou půdu. Jen pro ilustraci: bohaté vlády a korporace dnes začínají skupovat miliony hektarů zemědělské půdy v rozvojových zemích s cílem zajistit si dlouhodobě přísun potravin. Minulý týden oznámila jihokorejská firma Daewoo Logistics, že má v plánu pronajmout si na Madagaskaru na 99 let milion hektarů zemědělské půdy. Plánuje tam do roku 2023 pěstovat ročně 5 milionů tun pšenice a na dalších pronajatých 120 000 hektarech půdy bude pěstovat palmový olej. Zemědělské pracovníky najme z Jižní Afriky. Výroba bude určena pro Jižní Koreu, která chce omezit svou závislost na dovozu potravin.
?Jsou to čistě komerční projekty, ale obsahují i bezpečnostní imperativ, nutnost zajistit spolehlivou dodávku potravin, je to program, který podporuje vláda,? řekl Carl Atkin, poradce britské firmy Bidwells Agri- business, která pomáhá sjednávat takovéto velké mezinárodní prodeje zemědělské půdy.
Saúdskoarabský koncern Binladin Group plánuje investice v Indonésii, kde hodlá pěstovat rýži. Desetitisíce hektarů zemědělské půdy v Pákistánu byly prodány investorům z Abu Dhabi. Arabští investoři, včetně abúdhabského rozvojového fondu, nakoupili podíly v súdánském zemědělství. Spojené arabské emiráty chtějí zahájit rozsáhlé zemědělské projekty v Kazachstánu. I Čína, která má dostatek zemědělské půdy, ale začíná trpět nedostatkem vody v důsledku překotné industrializace, začala vyjednávat o koupi zemědělské půdy v jihovýchodní Asii. Laos už prodal téměř 3 miliony hektarů své orné půdy, tedy 15 % veškeré své zemědělské půdy. Libye zakoupila 250 000 hektarů zemědělské půdy na Ukrajině a Egypt vyjednává o tomtéž. Kuvajt a Katar se ucházejí o nejlepší půdu v Kambodži s cílem pěstovat tam rýži.

Zajímavý trh může být v budoucnosti i se stavebními pozemky, ale jen v tom případě, pokud se koupí v krizi levně.

Spíše než český trh lze českým investorům doporučit orientaci na zahraniční realitní trh. Český trh je příliš malý a neobjevují se na něm tak často zajímavé investiční příležitosti, jako na zahraničním. Tímto směrem by měli vykročit i čeští developeři.

Jak dlouho bude krize trvat?
Stát se privatizací, až na malé výjimky typu ČEZ, zbavil výnosu z kapitálu plynoucího z vlastnictví podniků. V procesu privatizace řádově 80 % nejvýznamnějších českých firem přešlo do rukou zahraničních vlastníků, na jejichž rozhodování nemá česká vláda žádný, nebo jen okrajový vliv. Na pomoc ekonomice a pokrytí výdajů krize (zejména očekávanou vysokou míru nezaměstnanosti) tak státu zbyly jen dva zdroje: státní rozpočet a prodej zbývajícího státního majetku (ČSA, letiště atd.). Jinými slovy: stát nemůže v krizi národní ekonomice nijak výrazně pomoci - jeho zdroje stačí přinejlepším na ?zalátání děr?. Očekávat tak krátkodobou krizi asi nelze.

Národní protekcionizmus
Česká ekonomika je výrazně proexportně zaměřena (cca z 80 % produkce, z toho vývoz do Německa činí téměř 30 %), takže délku krize v České republice ovlivní i rychlost oživení zejména německé ekonomiky. Kdy jindy než v krizi platí ?bližší košile, než kabát?. Německá, americká i další vlády mají k protekcionistickým opatřením legální nástroj, jimiž jsou vládní zakázky. Vládní zakázky totiž nespadají pod konkurenční režim v rámci volného obchodu (WTO), ale stanovení jejich pravidel spadá výlučně do kompetence národních vlád. Barack Obama tak mohl pouze oprášit Buy American Act z minulého století a požadovat, aby se při vládních zakázkách používalo výhradně amerického železa a oceli. Bylo by milým překvapením, kdyby tak německá vláda nepostupovala. Pokud i ona ve svých zakázkách zavede princip Buy German, mnoho českých produktů na německém trhu svého odběratele nenajde. V pořadí druhý největší český export (cca 10 %) směřuje na Slovensko, což žádný velký komentář nepotřebuje.

Staronové trhy
Vrátit se na trhy, které české podniky po rozpuštění RVHP opustily, zdaleka nebude ani snadné ani bezbolestné. Jak Rusové, tak i Číňané a arabské státy si rychle osvojili americký způsob jednání: ?Speak softly but carry a big stick? (jednej mile, příjemně, přátelsky, ale v ruce drž velkou hůl). Rusové řeknou - obchodovat, proč ne, ale určitě se zeptají: a co americký radar a budete dále vyzbrojovat Gruzii? Číňané se zase zeptají na českou podporu Tibetu, Arabové na vztah České republiky k Izraeli. Klíčový je pro nás zejména ruský trh. Může-li oteplit vztahy s Ruskem Barack Obama, proč ne Česká republika? Predikovat krátkou krizi by bylo přinejmenším nezodpovědné. Bude skvělé, pokud se první známky oživení objeví tak za dva roky a lze se jen modlit, aby mezitím nezačal kolabovat zdravotní a sociální systém. Modlitbu můžeme připojit i za to, aby co nejméně českých firem skončilo v čelistech finančních ?žraločích fondů?.