Český rezidenční trh v širším kontextu

Rok 2018 byl pro rezidenční trh do jisté míry rokem očekávání a přání. Období podzimních  měsíců přineslo na český rezidenční  trh novinku  v podobě počátku platnosti nového doporučení České národní banky pro poskytování hypotečních úvěrů. Zejména developeři a banky čekaly, jak nově uplatňovaná regulatorní opatření ovlivní budoucí poptávku po bytech. Ostatní účastníci trhu spíše vyhlíželi příchod ochlazení doprovázený vytouženým propadem cen. Na hodnocení projevů a skutečného vlivu na trh je ještě příliš brzy, ale některé odlišnosti oproti předešlým obdobím je možné sledovat již v současnosti. Od července 2018 je ve většině krajských měst České republiky znatelný propad prodejů bytů v developerských projektech. Za posledních zhruba šest měsíců je zároveň podíl bytů vrácených do prodeje nadprůměrný. Celková nabídka nových volných bytů a jejich cenová hladina vzrůstá a ceny nových bytů přicházejících na trh snižování cen nevykazují, a to zejména kvůli zvyšujícím se stavebním nákladům na realizaci projektů.

Nejvíce developerských projektů, a tedy i nejvíce bytů v nabídce developerů, je možné najít v největších českých městech. Ve většině krajských měst došlo v rámci developerských projektů v průběhu roku 2018 k růstu nabídkových cen bytů. Dynamika růstu se však město od města liší v závislosti na počtu připravovaných projektů a specifikách jednotlivých trhů. Z aktuální situace na rezidenčním trhu je zároveň zřejmé, že se velmi dynamický růst cen zmírňuje a cenová hladina se postupně stabilizuje. Nejvyšší nárůst cen byl od ledna do konce roku 2018 zaznamenán v Hradci Králové a hlavním městě Praze.

Na developerském trhu v Praze lze oproti ostatním krajským městům v České republice sledovat akceptaci cenové hladiny přesahující 100 000 Kč za m² a výrazný trend zmenšování bytů způsobený zejména úpravou a rekonstrukcemi starých činžovních domů.

Faktory ovlivňující růst cen bytů

Obecně lze říci, že ceny nových bytů stoupají kvůli několika zásadním faktorům. Za prvé výrazně vzrostlo daňové zatížení bytů (za deset let o 500 000 – 900 000 Kč na průměrném 2 + kk), kdy se zvýšila daň z přidané hodnoty z bytu a z pozemku na 15 %, respektive na 21 %, a zavedla se daň z nabytí nemovitosti ve výši 4 % (dříve daň z převodu nemovitosti). Zároveň ve většině měst vzrostla takzvaným místním koeficientem i daň z nemovitosti.

Dlouhodobým problémem je velmi složitý legislativní proces, který developerům neumožňuje flexibilně reagovat na poptávku, která je v posledních letech tvořena zejména chutí investovat a přirozeným socioekonomickým a demografickým vývojem. Jinými slovy se nestaví tolik bytů, kolik je jich aktuálně potřeba. Jednoznačným signálem, jenž predikuje další negativní vývoj v tomto odvětví, je nízký počet prodejně připravených projektů ve stavu před výstavbou. Ten předznamenává období s opětovným poklesem volných bytů, a tedy i prostředí pro další nárůst již tak vysokých cen a masivní stěhování rodin za současnou linii velkých českých měst. Vzhledem k nízké nabídce a stabilní poptávce je v současnosti naprostá většina bytů nakupována tzv. z papíru, tedy ve fázi, kdy ještě nestojí.

Ubývá second-handových bytů k prodeji a developeři musejí dlouhou dobu čekat na různá kladná stanoviska povolovacích procesů, čímž se projekty prodražují a prodlužují. To potvrzuje i analýza připravovaných rezidenčních developerských projektů v Praze, kterou vypracovala firma Deloitte. Ze studie vyplynulo, že celková doba od zahájení předprojektové přípravy až po dokončení výstavby trvá v průměru 8,9 roku. Růst cen bytů ovlivňuje i sentiment veřejnosti. Lidé se totiž stále více při současných příznivých ekonomických podmínkách uchylují ke koupi nemovitostí za účelem uložení volných finančních prostředků s cílem jejich zhodnocení v budoucnu. Nejvíce se stále obchoduje s menšími byty, protože jich je jednak v nabídce nejvíce a protože si je lidé také nejčastěji pořizují na investici. Další vliv na vývoj cen a celého rezidenčního trhu bezesporu mají zvyšující se stavební náklady a nedostatek stavebních kapacit.

Tržní prostředí developmentu

Za růstem cen nemovitostí však nestojí  nedostatečná  konkurence na trhu nové výstavby. Například Herfindahl-Hirschmanův index¹, kterým se měří míra koncentrace podniků v určitém odvětví, v tomto případě developerských společností, v případě Prahy dosahuje skóre 405 při součtu hodnot bytů prodaných developery v bytech zkolaudovaných mezi pololetími let 2016 a 2018. Alternativně se může použít skóre 444, které není založeno na hodnotě prodaných bytů, ale na jejich počtu. Ať je zvolena jedna, či druhá metoda, obě skóre jsou podobná. Obecně se prostředí považuje za velmi konkurenční, pokud je skóre nižší než 100. Hodnoty 100 až 1500 jsou považovány za nekoncentrovaný trh. Do této kategorie tedy spadá pražský trh rezidenční výstavby, a to ke spodní hranici blízké velmi konkurenčnímu prostředí. To ukazuje, že vysoké ceny nemovitostí nejsou způsobeny nedostatečnou konkurencí na trhu.

Dopad regulačních opatření ze strany ČNB na rezidenční trh

Nová doporučení ze strany ČNB ohledně výše dluhu k čistému ročnímu příjmu (tzv. DTI) a splátky dluhu k čistému příjmu (tzv. DSTI) ještě více zpřísňují již tak poměrně náročné požadavky pro uchazeče o hypoteční úvěry. Na hypotečním trhu totiž již delší dobu platí doporučení, že banky by měly poskytovat hypoteční úvěry pouze maximálně na 80 %, resp. 90 % hodnotu nemovitosti.

Tato regulatorní opatření budou mít dopad hlavně na nízkopříjmové skupiny obyvatel ve velkých městech, kde jsou ceny nemovitostí nejvyšší. Důsledkem této politiky pak bude přesun poptávky na nájemní trh, čímž se budou zvyšovat i ceny nájemného. Ve zbytku republiky nebudou mít tyto zásahy vzhledem k nižším cenám až tak významný vliv.

Trh nájemního a vlastnického bydlení

Až doposud přitom v České republice podíl nájemního bydlení klesal. Tento pokles byl však dán souběhem více faktorů, které učinily vlastnické bydlení výhodnějším a dostupnějším pro velkou část obyvatel. Prvním z těchto faktorů je privatizace obecních bytů, kdy se rychle z nájemníků stali vlastníci, často navíc za velmi výhodných podmínek s cenami bytů pod úrovní tržní hodnoty nemovitosti. Pokud by se byty privatizovaly za tržní ceny, pak by řadu z privatizovaných bytů koupili podnikatelé a obyvatelé těchto bytů by byli nadále nájemníky. Díky podmínkám privatizace tedy na vlastnictví bytu dosáhli i ti, pro které by to za jiných okolností nebylo možné.

Musí se tedy počítat s tím, že na trh přicházejí další a další ročníky, které možnost výhodně zprivatizovat byt nedostaly a které budou hledat bydlení za tržní ceny. Pro mnohé z nich bude nájemní bydlení jediným řešením.

Dále vlastnické bydlení podporovaly i relativně dostupné hypotéky    s nízkými úrokovými sazbami, díky kterým se výše splátek hypotéky spolu s daňovými slevami přiblížila výši nájmů. Vzhledem  k  růstu cen nemovitostí a s ohledem k finanční stabilitě však Česká národní banka přistoupila k vyšší míře regulace poskytování hypoték a spolu se zvyšováním úrokových sazeb se hypotéky postupně stávají opět dražší a  méně  dostupné,  takže  i  změny  na  tomto  poli  povedou  k většímu zájmu o nájemní bydlení.

Poskytovatelé nájemního bydlení

Z dosavadní české zkušenosti se může zdát, že nájemní bydlení je zejména doménou veřejného sektoru, jak tomu v České republice bylo až do privatizace, kdy vlastníky nájemního bydlení byla města nebo státní podniky. Ve skutečnosti je však tento model v zahraniční s výjimkou Vídně a některých dalších měst spíš neobvyklý. Nájemní bydlení je tak stejně jako vlastnické bydlení potřeba chápat jako součást volného trhu. V současné době je často diskutován problém nákupu bytů jako investice. Právě pronajímání však z bytu dělá investici. Zvýšený  zájem o nákup bytů pro investiční účely tedy jen poukazuje na to,    že jednotliví drobní investoři si uvědomují, že přichází období, kdy poptávka po nájemním bydlení opět poroste.

Existují i argumenty, že řada z investičních bytů se na trh nikdy nedostane, protože jsou ponechávány volné. To se opravdu může stát, ale jen za mimořádných okolností. Předně to musí být v době, kdy rostou ceny nemovitostí rychleji, než je míra zhodnocení bytů pronajímáním. Běžně roční výnos z nájmů tvoří 3 až 5 % hodnoty nemovitosti. Pokud ceny nemovitostí rostou ročně rychlejším tempem, pak vlastník takové nemovitosti reálně neprodělá, pokud byt drží prázdný. Na druhou stranu i v situaci takto dramatického růstu cen nemovitostí se vyplatí byt pronajímat a tím mít ještě vyšší výnos. Z toho důvodu je držení neobsazených bytů tak jako tak iracionální. Zatímco investice jednotlivců do rezidenčních nemovitostí jsou v tuzemsku běžné, zastoupení institucionálních investorů mezi investory a vlastníky rezidenčních nemovitostí je v tuzemsku relativně nízké.  To může být dáno jednak tím, že na trhu novostaveb není moc prostoru pro nájemní bydlení právě kvůli dosavadní slabé poptávce   a tím pádem nejsou výnosy tak vysoké. S ohledem k uvedené výhodnosti financování bydlení hypotékami se dá předpokládat, že ti, kdo si mohou dovolit bydlet v novostavbě, budou schopni si takové bydlení  zafinancovat  hypotékou.  Další  vysvětlení  však  může  přijít i z druhé strany.

V ostatních zemích tvoří individuální důchodové pojištění velké objemy kapitálu, jehož využití je značně regulované. Pro to, aby se předešlo ztrátám, které by jednotlivým klientům zásadně snížily finanční zajištění na stáří, mohou být tyto prostředky investovány jen do relativně stabilních aktiv, mezi která patří i nemovitosti. Jelikož v ČR je však dominantním zdrojem příjmů v důchodu průběžný systém, tak v tuzemsku tento objem investovatelných peněz zcela chybí.

Velká města – atraktivní trh pro nájemní bydlení

Největší poptávka po nájemním bydlení se očekává jednoznačně ve velkých městech, a to hned z několika důvodů. Tím prvním je obecně ekonomický růst a zvyšování podílu pracovních příležitostí s vysokou přidanou hodnotou, jako jsou pokročilé služby, vývoj nebo kulturně-kreativní odvětví. Tyto pracovní příležitosti vznikají převážně ve městech, zatímco méně pokročilá odvětví na venkově budou pracovní příležitosti vlivem automatizace a robotizace ztrácet. Z toho důvodu poptávka po bydlení v rámci velkých aglomerací bude spíš růst. Dalším důvodem je regulace spojená s povolováním nové výstavby. Zatímco na vesnicích a v menších městech není takový nedostatek stavebních pozemků a výstavba není tak komplikovaná, ve velkých městech je stavebních pozemků výrazně méně a vlivem velkého počtu dotčených aktérů je povolování nové výstavby zdlouhavé a nejisté, což to tlačí na růst cen nemovitostí.

Nájemní bydlení je rovněž typické pro vysokoškolské studenty a mladé bezdětné rodiny. Obě tyto skupiny na začátku kariérního života nemají dostatek prostředků pro to, aby si pořídily vlastní bydlení. Také  jsou  mobilnější a stěhují se za studijními i kvalitními pracovními příležitostmi ve velkých městech a zároveň, dokud nemají děti, nemají tak velké prostorové požadavky, vystačí si proto s relativně  menšími  byty v centrech měst. Centra měst také více odpovídají preferencím mladých jednotlivců i rodin a také se jim odtamtud lépe dojíždí do škol a zaměstnání, pokud nemají vlastní automobil.

Výše uvedené faktory povedou k tomu, že velká města budou tím nejatraktivnějším trhem pro větší podíl výstavby nájemního bydlení – jak oproti dnešku, tak oproti jiným místům.

Výhled do budoucna

Ještě do nedávna se mohlo zdát, že nájemní bydlení se v České republice odsune zcela do pozadí a ve formě bydlení bude naprosto dominovat bydlení vlastnické. Vývoj v posledních několika letech však nasvědčuje o změně trendu. Privatizační potenciál, kdy kdekdo mohl získat vlastní byt za velmi výhodných podmínek, se vyčerpal,    a naopak růst cen nemovitostí ve velkých městech neumožňuje zejména mladým rodinám pořídit si vlastní bydlení. To podpořené neochotou k dlouhodobým závazkům, požadavkům na pracovní mobilitu a flexibilitu vede k narůstající poptávce po nájemním bydlení. Dá se tedy očekávat, že se začnou objevovat developerské projekty cíleně stavěné jako nájemní bydlení i investoři, kteří budou do těchto projektů investovat.

^₁ Herfindahl–Hirschmanův index je součtem druhých mocnin tržních podílů jednotlivých firem v procentech. Index nabývá hodnot od 0 do 10 000. Čím vyšší je skóre, tím je trh ovládán menším počtem velkých firem.

Celý článek naleznete v archivu čísel 01-02/2019.