Budoucnost pražské bytové výstavby
„Pokud se nebude více podporovat rozvoj bytové výstavby, může se Praha stát v kontextu Evropy z dlouhodobého pohledu nekonkurenceschopnou metropolí,“ poukazuje na současný stav Ing. Petr Michálek, generální ředitel firmy Skanska Residential, který se v následujícím rozhovoru zaměřuje na současnou a budoucí situaci zejména na pražském developerském trhu.
Jaká je současná průměrná cena bytů, které jsou dnes developery v Praze nabízeny, a jejich průměrná velikost?
Průměrná nabídková cena nových bytů v Praze v současnosti vychází na více než 154 000 Kč/m2, meziročně se jedná o nárůst přes 7 % a celková hodnota nabídky je zhruba 50 mld. Kč. Průměrný byt velikostně přesahuje 60 m2 a cenově je nyní k dispozici za necelých 10 mil. Kč.
Měnila se v průběhu posledních let skladba nabízených bytů?
Skladba dispozic nových bytů se víceméně nezměnila. Největší zastoupení mají tradičně menší byty 1+kk, 2+kk a 3+kk a mění se mezi nimi pouze poměr v rámci jednotek procent. Je zajímavé, že v nabídce se objevují už i byty, které jsou dokončené, a tedy ihned k nastěhování. V posledních letech bylo obtížné koupit si hotový nový byt, většina nabídky se vyprodala ještě před zahájením výstavby nebo v jejím průběhu. Řekl bych, že poslední roky byly pro celý developerský trh velmi překvapivé. Při nástupu pandemie panovaly obavy z ochlazení poptávky, ale nic takového se nestalo. Naopak lidé kupovali prakticky vše, co trh nabídl, a developerské nabídky se téměř vyprázdnily. Dnes na rozdíl od toho procházíme obdobím útlumu.
Co je hlavní příčinou tohoto stavu, kdy u nás dochází k utlumení prodejů?
Existuje pro to celá řada důvodů. Nejistá ekonomická situace a obavy z dalšího politického vývoje v Evropě hrají svou roli, vůbec největší vliv má ale nedostupnost hypoték. Většina klientů dnes na hypotéku nedosáhne a vyčkává na dobu, kdy se úroky opět sníží. Poptávka po novém bydlení tak stále trvá, je pouze odložená v čase. Česká republika a Praha však není z tohoto pohledu ničím výjimečná a k podobné situaci dochází i v jiných zemích. U nás ale navíc situaci nepomáhají extrémně dlouhé povolovací procesy. V předloňském roce se situace na první pohled zlepšila, statisticky se povolilo necelých 10 000 bytů, v roce 2022 už to však opět byla zhruba jen polovina. Tím, že většina klientů nákup bydlení v minulém roce odložila, vzrostl i počet nových bytových jednotek v nabídkách developerů, nicméně to bytovou problematiku nijak neřeší. Do budoucna bude především potřeba zrychlit a vyjasnit proces povolování nových projektů, aby se nabídka zvýšila alespoň na dvojnásobek současného stavu.
Neočekáváte tedy, že by se cena nového bydlení v budoucnu mohla snižovat?
Situace ve stavebnictví neotevírá prostor pro snížení cen nových bytů. Po výrazném nárůstu posledních dvou let se nyní ceny materiálů částečně ustálily, stále jsou ale na vysoké úrovni a existuje velká nejistota ohledně jejich dalšího vývoje. Neklesají ani ceny pozemků, nezrychlují povolovací procesy. Zároveň současná ekonomická nejistota nutí některé investory odkládat plánované projekty, a to se může ve spojení s pomalým povolováním výrazně propsat v budoucí nabídce. V Praze je tedy potenciál ke zlevnění jen u některých starších bytů, jejichž cena vyrostla souměrně s novými byty kvůli nízké nabídce, zdaleka však kvalitativně nedosahují na úroveň moderní bytové výstavby. Často mají velmi vysokou energetickou náročnost a znatelně tak zvyšují provozní náklady.
Nemůže být řešením nájemní bydlení?
Z analýzy trhu vidíme, že se část nabídky přesunula do institucionálního nájemního bydlení, případně si developeři byty ponechávají ve svém portfoliu za účelem pronájmu. To samo o sobě bytovou krizi neřeší, jen lépe pokryje potřeby těch, kdo nechtějí nebo nemohou investovat do vlastního bydlení. Navíc institucionální investoři, kteří se zajímají o pořízení bytových domů o několika desítkách nebo stovkách bytů, se v současné době ekonomické nejistoty ještě více soustředí na vyhodnocení možných rizik spojených s tak významnou investicí a jsou ve svých rozhodováních obezřetnější.
Jaký vztah má ke konceptu nájemního bydlení Skanska? Vyčlenila část bytů pro nájemní bydlení?
V oblasti rezidenční výstavby se Skanska věnuje téměř výhradně vývoji rezidenčních čtvrtí a bytových domů určených primárně pro přímý prodej koncovým zákazníkům. Jsme ale také schopni reagovat na zájem institucionálních nebo dalších velkých investorů, kteří mají zájem náš produkt využít právě pro nájemní bydlení. Vývoji nájemních projektů připravených „na míru“, které jsou součástí polyfunkčních a komerčních areálů, se budeme věnovat ve vazbě na vývoj komerčních budov.
Kolik v současné době developeři nabízejí nových bytů v rámci pražského trhu?
V nabídce je 5 100 nových bytů. Oproti třetímu čtvrtletí loňského roku nabídka vzrostla o 8,5 % a meziročně se jedná o nárůst 79 %. Na konci roku 2021 byla dominantní zejména Praha 5, následována Prahou 12 a Prahou 14. Praha 9 byla v tomto porovnání až na devátém místě, Praha 3 na šestém a Praha 4 dokonce na desátém místě. Když přejdeme na nejnovější data, tak v posledním čtvrtletí roku 2022 se na trh dostalo pouze 950 nových bytů, a to je druhý nejhorší kvartální výsledek od roku 2017. Na konci roku se nabídka ustálila na úrovni dlouhodobého průměru a podle jednotlivých městských částí je vidět, že došlo k přelivu nabídky. V tuto chvíli má nejvíce bytů Praha 9, druhá je Praha 5 a třetí Praha 3. Je tedy patrná velká dynamičnost trhu, který se dokáže velmi rychle měnit i během jednoho roku.
Zájem o nové byty však nezmizel…
Je to dáno zejména velkým trendem urbanizace, tedy příchodem obyvatel z venkova a menších měst. Tento trend je patrný všude v západním světě a Praha jako taková by na tuto situaci měla umět reagovat i v oblasti svého rozvoje. Pokud ho totiž nebude podporovat, tak se z dlouhodobého pohledu může stát, že se stane nekonkurenceschopnou pro ostatní velké metropole v regionu i v kontextu celé Evropy. To by byla obrovská škoda, Praha je krásné a velmi atraktivní město, ale vlivem svého pomalého stavebního rozvoje může v tomto směru ztrácet na významu. Hlavní město trpí v dodávání nových bytů na trh dlouhodobým deficitem. Když uvážíme, že má statisticky přes 1,3 milionu obyvatel, tak je množství nových bytů nedostatečné. Nabídka se sice doplnila na úroveň dlouhodobého průměru, tedy kolem 5 000 bytů, nicméně pro potřeby Prahy je stále neuspokojivá. Skanska působí např. také na polském trhu – a při porovnání s městy, jako jsou Varšava, Krakov nebo Wrocław, musím říci, že tam je každoroční nabídka nových bytů mnohonásobně vyšší.
Jak v tomto směru vidíte nabídku nových bytů do budoucna?
Financování projektů je dnes násobně náročnější, než tomu bylo v předchozích letech. A pomalé prodejní tempo schopnost zahájit další projekty samozřejmě ovlivňuje. Obavy investorů z dalšího růstu nákladů a odkládání projektů se může ve spojení s pomalým povolováním výrazně propsat v nabídce, a tedy i prodejních cenách v budoucnu. Už dnes někteří developeři své projekty pozastavují nebo dokonce dávají do prodeje projekty „na papíře“ v různém stadiu rozpracovanosti.
Zmínil jste pozemky. Jak je tomu s jejich nabídkou?
Ceny pozemků se za poslední dobu příliš nezměnily. V Praze jsou dnes k dispozici spíše středně velké pozemky nebo pak brownfieldy, kde je ale finančně velmi náročná jejich dekontaminace a příprava pro výstavbu. Poměrně velké pozemky jsou dnes nabízeny i za hranicí Prahy. Jedná se o rezidenční projekty, kde je možné připravit i přes 500 bytů, a někdy mají už i územní rozhodnutí. Stavební očekávání prodávajících je však neúměrné současné situaci, které nenapomáhá ani aktuální stav v oblasti územního plánování nebo stavebního zákona.
Pokud se zaměříme na udržitelnost, jaká je vaše strategie a jak tohoto cíle chcete dosáhnout?
Ve společnosti Skanska už řadu let směřujeme k uhlíkové neutralitě. Naší metou je rok 2045, už do roku 2030 ale musíme zredukovat vlastní uhlíkovou zátěž o 70 % ve srovnání s rokem 2015 a zároveň chceme mít v roce 2030 o 50 % nižší uhlíkovou stopu z dodavatelského řetězce v porovnání s rokem 2020. Pracujeme na tom, abychom do konce dekády zoptimalizovali zaběhlé procesy vývoje a přípravy projektů, abychom dosáhli nižší primární energetické náročnosti budov. Rok 2030 bude pro nás zlomový. Po něm totiž nastane období větších investic do inovací, popřípadě alternativních postupů výstavby. Už nyní ale jdeme cestou inovací v materiálech i technologiích a do budoucna nás čeká vývoj pasivních, nulových nebo i pozitivních domů, co se týče energetické bilance. Naše aktuálně připravované projekty, jako jsou například Modřanský cukrovar nebo Radlický Dřevák, se z pohledu energetiky již přibližují pasivnímu standardu. Zjednodušeně řečeno v dlouhodobém horizontu směřujeme k energetické soběstačnosti budoucích obyvatel našich projektů. V této souvislosti je také potřeba zmínit, že do budoucna pro nás bude důležitý aktivní přístup tvůrců českých norem a úprava legislativy, která nám umožní co nejrychlejší naplnění udržitelných a energetických cílů.
Jaké stavební materiály a technologie chcete v budoucí výstavbě preferovat (i z pohledu celoživotního cyklu těchto staveb, udržitelnosti, celkových nákladů atd.)?
Od roku 2019 využíváme na stavbách například rebetong, tedy beton, na jehož výrobu používáme namísto přírodního kameniva stavební suť. Loni v létě jsme s tímto stavebním materiálem zahájili realizaci již čtvrtého projektu, a sice naší vlajkové lodi v oblasti udržitelného stavění, Modřanského cukrovaru. Tam plánujeme tento beton využít nejen pro nosné konstrukce domů, ale také jako estetický prvek vstupních prostorů a fasád bytových domů. Rebetong tu využijeme až pro 20 % betonových konstrukcí a díky tomu se uspoří zhruba 1 750 kg kameniva na každý m3 betonu. Dalším možným nástrojem je využití dřeva jako stavebního materiálu, které jsme se poprvé rozhodli vyzkoušet na projektu Radlický Dřevák v Praze 5. Určitě to neznamená, že bychom chtěli ihned opustit konvenční výstavbu. Abychom ale byli schopni prokázat funkčnost nového materiálu v rezidenční výstavbě v podmínkách České republiky a ověřit jeho potenciál pro budoucí využití za účelem urychlení výstavby a redukce uhlíkové stopy, musíme někde
začít.
Kromě dřevěné budovy vyrostou v Radlicích i dvě konvenční stavby, je to tak?
Přesně tak a v tom je tento projekt jedinečný. V rámci jednoho projektu pak budeme mít unikátní příležitost porovnat obě stavební technologie, a to jak z hlediska rychlosti výstavby, managementu stavby, tak i redukce uhlíkové stopy.
Jaký konstrukční systém bude u dřevostavby v tomto projektu využit a jak bude z pohledu udržitelnosti šetrný?
Zvažujeme využití dřevěných CLT desek, které plánujeme pro nosnou konstrukci budovy i jako pohledový materiál pro vybrané interiérové příčky. Zhruba 1 600 m3 dřeva v tomto případě nahradí téměř polovinu celkového objemu betonu potřebného na výstavbu objektu konvenční metodou. V důsledku toho zajistí dřevodům nižší uhlíkovou stopu až o 560 t CO2, tedy o 28 % méně oproti konvenční výstavbě. Po dobu své životnosti uchová dalších 1 400 t CO2 ve dřevě, a to přibližně odpovídá emisím, které vyprodukuje 345 benzinových osobních automobilů za rok.
Jaké vlastnosti a přednosti dřeva jako stavebního materiálu byste v rámci výstavby vyzdvihl?
Kromě toho, že má výrazně nižší uhlíkovou stopu, umožňuje také rychlejší výstavbu, tedy i vyšší bezpečnost práce. Efektivnější je i z pohledu cirkulární ekonomiky. Dřevěný dům z masivního dřeva disponuje velmi dlouhou životností, na jejímž konci může být na rozdíl od betonových komponentů udržitelně zdemolován a zrecyklován. Vedle toho má ale také estetický, psychologický i zdravotní přínos. Existují desítky vědeckých studií, které potvrzují pozitivní vliv dřeva na psychiku a zdraví člověka. Je dokázáno, že dřevo v interiéru zvyšuje produktivitu práce, a dokonce snižuje i tepovou frekvenci. Z hlediska vývoje a lidské historie se jedná o přirozené prostředí, které má zklidňující účinky, podporuje kreativitu a dodává pocit spokojenosti.
V souvislosti s dřevěnou výstavbou pravděpodobně každého napadne otázka požární bezpečnosti, dřevostavba však z tohoto pohledu nepředstavuje větší riziko než objekty realizované tradičním způsobem výstavby. Jednotlivé prvky dřevostaveb splňují požadavky požární odolnosti a jsou v souladu s normami kodexu požární bezpečnosti, stejně jako klasická výstavba. Zároveň je chování dřevěných prvků při požáru dobře předvídatelné a hodnotitelné. Na rozdíl od železobetonových konstrukcí se odhořívání dřeva řídí jednoznačnými principy, snáze se tak vyhodnocuje zeslabení jednotlivých prvků dřevostavby v čase a jednodušeji se definuje i potenciální kritický stav. V případě projektu Radlický Dřevák jsou nosné dřevěné konstrukce vzhledem k dané požární výšce do 12 m typu DP2, nosné CLT panely budou tedy chráněny požárním obkladem, který zabrání přenosu teploty do jádra panelu po dobu stanovené požární odolnosti.
Pokud je dřevo správně vysušeno a skladba konstrukce stavby je navržena tak, aby nedocházelo ke kondenzaci vodních par nebo smáčení konstrukce dešťovou vodou, nemají vhodné podmínky pro svůj růst ani plísně. Problematika plísní se týká všech budov, tedy jak zděných a betonových, tak i dřevostaveb, a neexistují fakta, která by ukazovala, že dřevostavby jsou ke tvorbě plísní náchylnější než zděné stavby.
A proč v České republice nemůžeme stavět dřevostavby vyšší než 12 m, byť je to v zahraničí možné? Jediným důvodem je velmi přísné nastavení českých požárních norem. Ty jsou přísnější než v okolních zemích a realizaci vyšších dřevostaveb aktuálně neumožňují. Tyto konstrukce zatím v ČR nejsou povoleny, nicméně pevně věříme, že přibývající realizace těchto dřevěných budov umožní velmi opatrné limity ověřovat a posouvat. Mimochodem náš projekt Radlický Dřevák s největší doposud zastavěnou plochou v ČR je díky tomuto přísnému nastavení pod velkým drobnohledem a kladné stanovisko hasičů ke společnému povolení, které jsme obdrželi, vypovídá o velmi bezpečném řešení naší stavby.
Máte ještě nějaké další plány v oblasti výstavby do budoucna?
Aktuálně intenzivně vyvíjíme také koncept dostupného bydlení. Zde jsme se inspirovali od našich švédských kolegů, kteří využívají byznys model „BoKlok“, což ve švédštině znamená chytré bydlení a dá se přirovnat k sériové výrobě osobních aut. Nejde o rodinné, ale o několikapatrové bytové domy stavěné převážně ze dřevěných sendvičových konstrukcí. Ty Skanska staví ve spolupráci se společností IKEA, která zabezpečuje jejich vybavení. Finální produkt je ve Švédsku mimořádně úspěšný a oproti konvenční výstavbě také cenově dostupnější. Nejedná se však o produkt vhodný pro každou lokalitu. V České republice už připravujeme vlastní produkt Livo Homes, který není kopií modelu BoKlok, ale do značné míry je jím inspirován. Jedná se o koncept založený na prefabrikaci, unifikaci dispozic i použitých materiálů a opakovatelnosti.
TEXT: Ing. Hana Dušková
FOTO: Skanska Residential
