arrows Právo, ekonomika arrows Kauza soudního znalce arrowsByl osud budovy SSM stejný jako jeho správce?
Text a foto: Ing. Karel Kubečka, Ph.D., ING-PAED IGIP
číslo: 10/07
Byl osud budovy SSM stejný jako jeho správce?
Stavební dědictví komunistické vlády způsobilo mnoho problémů. Jednou stranou mince jsou ideologické záměry, které ovlivnily urbanizmus a kvalitu výstavby. Na druhé straně stojí problém, co po radikálních změnách majetkových poměrů po roce 1989 dělat se stavbami, o něž se nikdo nestará a starat nechce. Předmětem soudních znalců (v tomto případě statika) je pak rozhodnout o osudu takové stavby.
odeslat odeslat    tisk tisk

Příspěvek vychází ze znaleckého posouzení stavebně technického stavu nemovitosti a je ohlédnutím za osudem části nemovitého majetku ? dědictví po bývalém Socialistickém svazu mládeže (SSM), se kterým po roce 1989 disponoval Fond dětí a mládeže.
Autor se omlouvá za kvalitu fotografií, které byly pořízeny za účelem vypracování posudku.
Předmětem posouzení bylo školicí a vzdělávací středisko SSM v blízkosti přehrady v Luhačovicích (obr. 1). Nutno podotknout, že takovýchto staveb byly a jsou po celé České republice desítky a představovují majetek za miliony korun. Po ukončení činnosti SSM tyto budovy nenašly své nové uplatnění a po několika letech zchátraly do stavu, kdy se rozhodovalo o jejich celkové demolici.

Předmět znaleckého posudku a prohlídka objektu

Předmětem znaleckého posudku, podaného v roce 2001 pro Fond dětí a mládeže ?v likvidaci?, bylo posoudit stavebně technický stav nemovitosti v katastrálním území a obci Pozlovice, okres Zlín, která byla majetkem ČR (ve správě Fondu dětí a mládeže). Stavebně technický stav nemovitosti měl být posouzen především z hlediska statických aspektů stavby.
Prohlídka stavby se uskutečnila v únoru 2001. Byla zaměřena na konstrukci jako celek s důrazem na posouzení statického působení objektu a prioritně na prohlídku nosných částí konstrukcí v místech, kde tato nosná konstrukce je obnažena a tedy přístupná pro vizuální posouzení. Vzhledem ke skutečnosti, že areál byl zcela otevřen a přístupný třetím osobám bez jakéhokoli zabezpečení, nešlo vyloučit nepodstatné změny v průběhu období bezprostředně po provedení šetření na místě samém.

Stavebně technický stav ? zjištěné skutečnosti

Bývalá budova SSM v Pozlovicích je samostatně stojící stavbou půdorysně ve tvaru L. Má dvě navazující části ? část hotelovou a provozní budovu (obr. 2). Hotelová část je nepodsklepená a má tři nadzemní podlaží. Provozní budova je podsklepená a její hlavní částí je kuchyně s jídelnou s přilehlou terasou. Popis budovy uvedený ve znaleckém posudku [3] odpovídá stávajícímu stavu z hlediska dispozice s tím, že stavba je ve značně zdevastovaném stavu vlivem zanedbané údržby a zejména z důvodu vandalského ničení objektu (obr. 3), který nebyl zabezpečen proti vniknutí třetích osob.

Obvodový plášť a výplně otvorů

Stavba má hlavní fasádu terasovitou se samostatnými lodžiemi, příslušející ke každému hotelovému pokoji (obr. 4). Vesměs celá plocha čelní fasády, orientované na Luhačovickou přehradu, je prosklená.
Výplně otvorů jsou provedeny jako kovové ? zámečnické konstrukce z tenkostěnných profilů, do kterých je zasazeno prosklení (obr. 5). Část prosklení už byla rozbita. Zadní fasáda byla z hlediska konstrukce pláště v obdobném stavu. Zejména v prvním nadzemním podlaží bylo prosklení rozbito nejvíce. V souvislosti se zcela zanedbanou údržbou budovy jsou kovové konstrukce oken poměrně silně poškozeny, avšak ne neopravitelně. Ostatní části obvodového pláště, které jsou tvořeny omítkami, případně obklady, jsou dosud ve velmi slušném stavu.
Z dnešního hlediska (i z hlediska roku 2001, kdy je tato kauza datována) jsou však předmětná okna nevyhovující z hlediska tepelné techniky.
Poměrně značně byly (opět k datu prohlídky) poškozeny dřevěné doplňky exteriéru budovy, dřevo je poškozeno v důsledku zanedbání údržby a absence ochranných nátěrů. Markantní je toto poškození u výplně zábradlí na terasách budovy.
Část fasád zejména hotelové části je tvořena azbestocementovými deskami. Tyto byly v použitelném stavu ? zde je však nutno upozornit na skutečnost, že se jedná o materiál, který je z hygienického hlediska zcela nevhodný pro použití ve stavbách.

Konstrukce teras a zastřešení

Ve zcela havarijním stavu byly vesměs veškeré terasy stavby (obr. 6). Tento neutěšený stav je zejména z důvodu porušení nášlapných vrstev ? dlažby a také z důvodu jejího (z dnešního hlediska) nevhodného řešení pravděpodobně již ve stadiu projektu.
Plochá střecha kuchyně byla naopak ve velmi dobrém stavu s ohledem na podmínky, ve kterých je provozována. V důsledku tohoto stavu do budovy zatéká, i když tento stav není ještě kritický. Zatékání má především negativní vizuální účinek, projevující se na tapetovaných površích stěn.

Vnitřní stěny a příčky

Příčky (obr. 7) jsou provedeny v souladu s lehkou nosnou konstrukcí rovněž jako lehké ? přemístitelné příčky, avšak z azbestocementových desek. Jak již bylo uvedeno výše u obvodového pláště, jedná se o materiál z hygienického hlediska zcela nevhodný pro použití ve stavebnictví, a tato skutečnost platí mnohonásobně pro stavby pro bydlení. Z tohoto důvodu je zbytečné jakkoli dále komentovat stav těchto příček. Pro úplnost je třeba dodat, že některé jsou rozbity prokopáním, zcela chybí elektroinstalace. Na mnoha místech zůstala zachována pouze nosná konstrukce příček (obr. 8). Tato konstrukce je dále použitelná a je plně funkční. V místě sociálního zařízení je část obkladů zničena společně s příčkami. Zařizovací předměty jsou většinou funkční.

Technické vybavení

V plném rozsahu jsou z budovy zcizeny radiátory ústředního topení. Topná soustava je tedy nefunkční. S ohledem na stáří objektu se jedná o zařízení, které v současné době mělo svou životnost za sebou. Vnitřní kanalizaci v budově není možno posoudit odpovědně, nicméně se dá předpokládat, že po vyčištění může být plně funkční, neboť byla provedena z litinových trub, které nebyly z objektu zcizeny (do dne prohlídky).

Nosná konstrukce objektu

Nosná konstrukce je tvořena ocelovým skeletem z tenkých válcovaných profilů systému KORD-RD Jeseník (obr. 9). Podlahy jsou betonové, stropy s rovným podhledem. Sloupy skeletu jsou zabudovány do příček; jejich stav je vesměs velmi dobrý ? posuzováno podle sloupů, které jsou obnažené. V prostorech společenské místnosti, jídelny a dalších rozlehlých místnostech omega replicas relojes jsou sloupy uvnitř dispozice kryty obkladem, chránícím konstrukci proti požáru (obr. 9). I v těchto případech je konstrukce sloupů v pořádku. V místech, kde dochází k zatékání, je nosná ocelová konstrukce napadena rzí, nicméně stupeň napadení a tedy korozivního úbytku oceli není takový, aby se negativně projevil na únosnosti nebo stabilitě konstrukce.
Na základě vizuální kontroly konstrukce lze konstatovat, že nosná konstrukce stavby není poškozena v takové míře, aby nemohla být využita pro účel, ke kterému doposud sloužila. V průběhu případné rekonstrukce je však nutno provádět současně stavební průzkum této nosné ocelové konstrukce v takovém rozsahu, aby se případné podstatné poruchy daly odstranit. Není vyloučeno, že některý díl, který není v současném stavu viditelný, nemůže být poškozen v takové míře, že bude nutná jeho výměna.
Celkově lze nosnou ocelovou konstrukci na základě prohlídky zhodnotit jako schopnou dalšího použití a je možno ji ve srovnání s dalšími (okna, dveře, příčky, dlažby a podobně) označit za jednu z nejzachovalejších. Schodiště (obr. 10) je tvořeno rovněž ocelovou konstrukcí. Tato konstrukce je v prostoru, kde do budovy nezatéká, a proto je prakticky v nezměněném stavu, tedy v pořádku. Poškozeny a ?na výměnu? jsou rámy sklobetonových tvárnic (Luxfery), které jsou rovněž ocelové. Mechanicky je poškozeno zábradlí schodiště.

Nosná část budovy kuchyně ? jídelna

Horní část je tvořena podobně jako hotelová část ocelovým skeletem s protilehlými nosnými zdmi (obr. 11). Suterénní část je zděná s terasou. Tato část budovy je co do nosné konstrukce velmi zachovalá. Zděné konstrukce jsou v pořádku a železobetonové schodiště na terasu je po nepatrné sanaci provozuschopné. Obklad suterénní části není kromě nástřiků spreji (barvami) poškozen a dobře chrání stávající konstrukci.

Celkový pohled na školicí a vzdělávací středisko SSM v Luhačovicích
¤ Obr. 1. Celkový pohled na školicí a vzdělávací středisko SSM v Luhačovicích

Vlevo hotelová část (ubytování), vpravo provozní část s terasou (jídelna, konferenční místnosti, kuchyně)
¤ Obr. 2. Vlevo hotelová část (ubytování), vpravo provozní část s terasou (jídelna, konferenční místnosti, kuchyně)

Frontální fasáda
¤ Obr. 3. Frontální fasáda - vpravo hotelová část, vlevo provozní budova, střed - schodišťový prostor

Frontální fasáda hotelové části
¤ Obr. 4. Frontální fasáda hotelové části 

Čelní prosklená stěna pokoje - chybějící radiátory ÚT
¤ Obr. 5. Čelní prosklená stěna pokoje - chybějící radiátory ÚT

Terasa posledního podlaží ubytovací části
¤ Obr. 6. Terasa posledního podlaží ubytovací části

Hlavní chodba hotelové (ubytovací) části
¤ Obr. 7. Hlavní chodba hotelové (ubytovací) části

Nosná konstrukce zničených příček
¤ Obr. 8. Nosná konstrukce zničených příček

Sloupy lehké nosné ocelové konstrukce
¤ Obr. 9. Sloupy lehké nosné ocelové konstrukce (klubovna v hotelové části)

Schodišťový prostor
¤ Obr. 10. Schodišťový prostor

Prostor jídelny - čelní prosklená stěna
¤ Obr. 11. Prostor jídelny - čelní prosklená stěna

Závěr posouzení

Stávající objekt je celkově ve velmi špatném stavebně technickém stavu, a to zejména proto, že jeho vnitřní zařízení bylo ve velké míře zdevastováno ? rozbito a rozkradeno.
V budově zcela chybí elektroinstalace a ústřední vytápění, nejsou v ní jediné vnitřní dveře, výplně oken jsou rozbity. Okna jsou rozbita, rámy poškozeny a jsou z dnešního hlediska (tedy k datu prohlídky ? únor 2001) nevhodné konstrukce. Areál je zcela volně přístupný.
Zbylé konstrukce příček byly v době výstavby provedeny ze zcela nevhodných materiálů, střecha a terasy jsou za zenitem své životnosti a z tohoto hlediska je stavba poplatná době, ve které byla postavena. S
tavba se blíží stavu, který lze nazvat ?hrubá stavba?.
Nosná ocelová konstrukce budovy je na základě prohlídky v dobrém stavu. Po statické stránce stavba neohrožuje své okolí, je stabilní a v žádném případě nehrozí její destrukce. Po drobných úpravách může sloužit dál svému účelu. Konstrukce betonové a zděné jsou velmi zachovalé a provozuschopné.
Znalecký posudek doporučil případné využití stavby, avšak pouze jejího skeletu, protože nutnost výměny lehkých konstrukcí je zřejmá, a to i pro výskyt materiálů, o kterých ze zdravotního hlediska byly ke dni zpracování posudku pochyby (možný výskyt azbestu).
Pro rozlehlost a dispoziční uspořádání je ovšem další osud budovy značně nejistý. Pravděpodobně nebude do budoucna jednoduché pro ni najít využití, i když se nachází v lukrativním prostředí Luhačovické přehrady. Podle dostupných informací ze současné doby není budova doposud využívána, dále chátrá a bylo na ni vydáno demoliční rozhodnutí.

Dovětek

Pro znalce, jehož úkolem je podat posudek, který rozhodne o osudu stavby, znamená posoudit především technickou stránku, tedy konstrukční a stavebně statické aspekty stavby. Hodnotit stavbu z pohledu právního a ekonomického (ekonomiky dalšího využití a provozu) znalci zpravidla nepřísluší, i když je morálně oprávněn na tyto související aspekty upozornit. Takovýto typ posudku se jednoznačně opírá o subjektivní pohled na věc samotnou a je podepřen praktickými zkušenostmi. V případě, kdy by znalec měl sestavit takový posudek, musel by formulovat závěr, opírající se nejen o odhad statické způsobilosti stavby a možných zásahů do konstrukce. Musel by posoudit také související a navazující problematiku konstrukcí, jako například konstrukci obvodového pláště, vypracovat odborný odhad chování použitých materiálů, řešení tepelných mostů apod.
To vše z perspektivy odhadu nákladů na opravu. Ekonomický aspekt opravy je pak na jednom z prvních míst, protože dnes je technicky možná sanace jakéhokoli objektu. Je jen otázkou za kolik, a zda se vynaložené náklady budou pohybovat v ?přijatelných? mezích.
Rozhodně znalec nemůže při posuzování výše popsaného typu stavby podlehnout sentimentu nebo nevraživosti, vždyť stavba samotná, byť poplatná době vzniku a účelu, za svůj tvar, vzhled a minulost nemůže. Současně znalec ani nemůže podléhat případným okolním tlakům, které by jej vedly určitým směrem při formulaci závěrů. Proto je ideální provádět prohlídku sám nebo s osobou, která nemá ke stavbě žádný vztah.
Posuzovanou budovu vzdělávacího střediska SSM znalec procházel pouze s druhým kolegou ? znalcem posuzující objekt z pohledu ekonomického a ostrahou.
Po celé republice je spousta podobných staveb. Nejsou to jen vzdělávací střediska bývalého SSM, ale také dnes již nevyužívané areály bývalého ROH. Mezi chátrající objekty se ale zařadily i soukromé stavby, jež vlastníci nabyli v restitucích a kvůli neschopnosti se dohodnout na jejich provozu jsou dodnes zavřené a vzhledem k současnému vývoji cen ve stavebnictví rostou každým rokem náklady na jejich rekonstrukci i demolici.

Použitá literatura
[1] Zákon číslo 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění zákona č. 103/1990 Sb., České národní rady, 425/1990 Sb., zákona č. 262/1992 Sb., zákona č. 43/1994 Sb., zákona č. 19/1997 Sb., a zákona č. 83/1998 Sb. ČKAIT Praha 1998
[2] Prohlídka na místě samém dne 16. února 2001 a pořízení fotodokumentace, znalecký posudek 141/2001 (Posouzení stavebně technického stavu nemovitosti ? Fond dětí a mládeže ?v likvidaci?, Senovážné náměstí 24, Praha 1
[3] Znalecký posudek č. 317/75/95 ? Ing. Prokop Pavel, září 1993





Licence Creative Commons

www.casopisstavebnictvi.cz podléhá licenci Creative Commons
Uveďte autora | Neužívejte dílo komerčně | Nezasahujte do díla 3.0 Unported
.

RSS
Líbí se nám: Vše o stavbách a architektůře najdete na 4stav.cz. Použité stroje jako brusky, lisy a jiné naleznete na AKKstroje.cz. Studijní materiály nejen o stavebnictví, ale i strojírenství a zeměpis najdete na Škola, studium, wiki. Pomozte klikem, udělejte dobrou věc a přečtěte si v magazínu nejen o životním stylu.
© 2007